租房合同买卖不破租赁怎么用

1、签订合法有效的书面租赁合同，同时留存好租金缴纳记录、水电气缴费凭证等，以此证明已实际占有使用租赁房屋，这是适用该原则的基础前提。

2、确认租赁关系成立时间早于房屋所有权变动时间，若租房后房东才出售房屋，可直接援引该原则主张继续履行原合同。

3、房屋所有权变动后，主动联系新房东，告知其租赁事实并出示租赁合同，明确主张按原合同约定的租金标准、租赁期限等条款继续承租。

4、若新房东要求单方解除合同或限期搬离，可明确告知其该行为违反《民法典》第七百二十五条规定，拒绝不合理要求，必要时可提出承担违约责任的索赔主张。

5、若房东出售房屋时未提前通知而侵害自身优先购买权，可在主张“买卖不破租赁”继续承租的同时，向原房东追究相应赔偿责任。

6、遇新房东强制清退等纠纷，可携带租赁合同、占有使用证据向当地房管部门投诉，或向法院提起诉讼，请求判令新房东继续履行原租赁合同。

7、排除例外情形，租房前查询房屋是否存在抵押、查封情况，若房屋先抵押/查封后出租，该原则不适用，需提前评估租赁风险并在合同中约定相关损失赔偿条款。

8、若租赁合同中无排除该原则的特殊约定，可直接适用;若有“房屋出售则租赁终止”等约定，需按合同执行，此时可向原房东索要违约赔偿。

买卖不破租赁原则有哪些例外情况

1、租赁物为动产的一般不适用，该原则主要针对房屋等不动产，动产租赁因流转性强、价值相对较低，通常不适用这一规则，比如租赁的机器设备被出售时，买受人可不受原租赁合同约束。

2、房屋出租前已设立抵押权，后续抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变动的，不适用该原则，新的房屋所有权人无需继续履行原租赁合同。

3、房屋出租前已被人民法院依法查封的，后续房屋即便被买卖或处置，租赁关系也不能对抗该查封效力，买受人可要求承租人腾退房屋。

4、承租人擅自转租且未获得出租人同意的，次承租人不能以“买卖不破租赁”对抗房屋买受人，买受人有权解除与次承租人的租赁相关关系。

5、租赁房屋属于违法建筑的，因其本身不符合法律规定、不受法律保护，基于该建筑签订的租赁合同也无法适用该原则，房屋所有权变动后租赁关系可被打破。

6、出租人与承租人在租赁合同中明确约定排除该原则适用，且约定不违反法律法规强制性规定的，按合同约定执行，房屋买卖时租赁关系可终止。

7、租赁物作为破产财产处理时，破产企业的房屋等资产需拍卖、变卖以清偿债务，此时为保障债权人权益，租赁关系不能阻碍财产处置，不适用该原则。

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