哪些二手房子不能买

1、‌未依法取得房屋所有权证的房屋‌：根据我国《民法典》的规定，房屋所有权的取得以登记为准，没有房屋所有权证意味着无法确定房屋的合法所有权人，这样的房屋无法进行转让和交易‌。

‌2、违章建筑的房屋‌：包括未取得建设工程规划许可证或违反规划许可证建设的建筑，这些建筑属于非法建筑，不具备法律保护，因此不能购买‌。

‌3、鉴定为危房的房屋‌：危房存在安全隐患，不具备居住条件，因此不能购买‌。

‌4、在农村集体土地上兴建的房屋‌，即所谓的“小产权房”，这类房屋禁止转让，购买此类房屋存在法律风险‌。

‌5、已被列入拆迁公告范围的房屋‌：这类房屋的过户将不予办理，购买后可能面临拆迁风险‌。

‌6、未满五年的经适房、限价房‌：未满五年的经适房、限价房转让有一定条件，不具备相应资格的购房者不能购买‌。

‌7、包含违建的二手房‌：违建部分不受法律保护，一旦违建被勒令拆除，房屋所有人无法获得赔偿，风险很大‌。

‌8、共有人房屋‌：如果共有人未放弃优先购买权，购房合同将无效‌。

买二手房需要注意什么

1、查看产权证和土地使用权证：确保房屋所有权证、土地使用权证齐全且真实有效。产权证上的房主应与卖房人一致，避免产权纠纷。

2、查询产权证真实性：到房管局查询产权证的真实性，了解房屋的产权状态，包括是否存在抵押、查封等情况。确保产权清晰，无争议。

3、房屋性质与房龄：了解房屋是商品房、经济适用房还是房改房等，不同性质的房屋交易条件和流程可能不同。同时，注意房屋的建造时间和剩余土地使用期限，避免购买过老的房屋导致贷款困难或价值下降。

4、房屋结构与质量：实地考察房屋的结构、户型、装修状况等，注意是否存在私搭私建、改动房屋结构等情况。同时，观察房屋是否有渗水、裂纹等质量问题。

5、房屋配套设施：考察房屋的市政配套情况，包括水、电、燃气、供暖等设施是否齐全且运行正常。此外，还需了解小区的物业管理水平和服务质量。

6、签订正式合同：在交易过程中，一定要签订正式的房屋买卖合同，并明确双方的权利和义务。合同内容应包括房屋基本情况、交易价格、付款方式、违约责任等关键条款。

7、计算房价与费用：根据市场行情和房屋实际情况合理确定房价，并了解交易过程中可能产生的税费、中介费、评估费等各项费用。确保自己有足够的资金支付这些费用。

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