房产抵押利率怎么计算

房产抵押贷款利率的计算涉及贷款本金、期限、利率类型和还款方式四大因素。年化利率通常在3.4%-8%之间。等额本息方式下月供固定、前期利息占比高;等额本金方式下月供逐月递减、总利息较少;先息后本方式下按月付息、到期还本。以100万贷款、5年期、年利率4.2%为例，等额本息月供约18,487元。

房产抵押流程是什么?

1、前期自查备料：确认房产无查封、抵押、产权纠纷，个人征信、流水达标;备好不动产权证、夫妻证件、收入流水、用途材料，选定正规银行机构。

2、提交申请房产评估：线下到银行面签提交材料，评估公司上门勘测房产，出具评估报告确定可贷额度。

3、银行终审签订合同：银行审核资质与房产，审批通过后签订借款、抵押合同，明确利率、年限、还款规则。

4、不动产中心办抵押登记：产权人同银行工作人员到场，办理抵押备案，领取他项权证交银行留存，抵押正式生效。

5、银行放款按期还款：核验他项权证后发放贷款，按合同约定每月偿还本息;结清后办解押，取回完整房产证。

房产抵押怎么评估的?

1、评估机构：由银行合作、有资质的第三方评估公司操作，银行不自行估价，结果用于银行风控放款。

2、评估流程：银行委托评估公司，评估师上门实地看房拍照，结合周边成交数据测算，出具评估报告，报告有效期约6个月。

3、实地勘查内容：核对房屋面积、房龄、楼层、户型、装修、有无破损;查看小区物业、配套、噪音污染源;核查房产是否存在查封、抵押、受限产权。

4、常用估价方法

①市场比较法(住宅)：对比小区近期二手房成交价，根据楼层、装修、房龄调整得出估价;

②成本法(老房、自建房)：核算建房成本扣除折旧，再加土地价值;

③收益法(商铺、公寓)：依靠租金收益推算房产价值。

5、影响评估价因素

加分项：地段好、配套完善、中高楼层、南北通透、房龄新;

减分项：临街嘈杂、一楼顶楼、设备层、房龄老旧、户型缺陷、产权受限。

6、银行放款规则：贷款额度按评估价折算，住宅抵押率大多不超过70%，评估价一般低于市场成交价。

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