购房实现“加量不加价” 需要政府与企业相向而行

       先批驳一种误解，以为“加量不加价”和“提质不提价”等同于降价。这是不对的，因为在一些情况下，加量和提质本身并不需要增加成本，而只需要在制度和技术上有所调整。不过，这需要政府和企业相向而行。

     “加量不加价”是指同样的总价可以买到面积更大的房子。具体而言就是通过户型设计提升房屋“实得率”。例如，建造100平方米的房子，按“实得率”80%算，使用面积就只有80平方米，但有些设计可以将“实得率”提升至100%。

       不久前昆明市发布《昆明市详细规划技术准则》（征求意见稿），提出优化调整25项指标，其中对于进深不大于2.4米，且投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。也就是说，如果有个宽8米的大阳台，全封闭后就可以增加约20平方米面积，其中有一半属于“送的”。这多出来的10平方米是免费的，就是“加量不加价”。

       这里面有两个问题，首先是政府要有相应的政策调整，允许房企设计进深达2.4米的大阳台；其次是房企要有能力设计开发出“高实得率”的产品。显然，此类政策顺应了市场需求，增强了市场主体的灵活性。

       住宅“实得率”提高，与之相伴的“第四代住宅”也受到普遍关注。所谓“第四代住宅”，简单地说，就是高层住宅层层带花园、户户有空中庭院，实际上是高层楼房与别墅结合的产品。

       近期，浙江省的绍兴、温州、金华、湖州等城市纷纷出台计容新规，内容包括：“空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。”

       绍兴市越城区今年出台的《关于试点立体生态建筑的实施方案（试行）》提出，空中花园阳台、空中共享平台不计入建筑面积和容积率。嵊州市也发布通知，表示今年启动实施首批立体生态建筑试点项目，通过建筑外墙垂直绿化和平台立体绿化，形成户户有庭院的建筑形式。

       也就是说，购房人只要花高层楼房的钱就能买到有别墅体验的房子。无论是面积还是绿化水平均显著提升。这是在“加量”的基础上又有了“提质”，但房价不变，因为地价并没有提升。

       显然，这一切也需要政府和企业相向而行。政府要在政策上有所突破，而企业也要能在设计规划和施工上达到“第四代住宅”的种种要求。

       总之，在房子由卖方市场向买方市场转型的大环境下。房企要“活下去”，就要拼价格、拼产品。而政府为了让企业活下去，也要为之作政策上的引导和纾解。政企相向而行，这个困局才有解决之道。

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