房企密集发债计划，融资环境改善迹象显现

房企开年密集融资，近期多家企业抛出了发债计划。

2月18日，上海证券交易所信息披露显示，北京首都开发股份有限公司2025年面向专业投资者、非公开发行公司债券项目更新为“已受理”，拟发行总额为人民币90亿元。

同日，厦门象屿股份有限公司公告称，中国证监会已批准厦门象屿股份有限公司，向专业投资者公开发行面值总额不超过50亿元人民币的公司债券。

此前，建发房地产也发布了2025年度第二期中期票据募集说明书，拟发行不超10亿元中期票据；五矿地产方面，成功获取了总金额10亿元人民币的三年期定期贷款融资。

上述企业之所以能大额发债，多受益于其国资或央企背景。比如，五矿地产的融资协议中，规定了对五矿地产控股股东的最低持股量要求，中国五矿需直接或间接实益持有五矿地产不少于51%的已发行股份，若违反上述条件，将构成违约事件。

除了房企的境内融资计划，近期行业还久违地出现了一笔境外融资。

2月18日，绿城中国发布公告称，拟新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率8.45%。该等新票据，将和即将于2月24日发行、本金总额3.5亿美元8.45%的优先票据，构成同一系列票据。除发行价格外，新票据和原始票据的条款一致。

据悉，上述新票据发行所得款项，拟将作为绿城中国现有债项的再融资，包括但不限于为同时进行的购买要约提供资金。此前，该公司已宣布，开始要约现金购买于4月到期的4.47亿美元未偿付的优先票据、7月到期的2.95亿美元未偿付的优先票据。

近年来，受房企债务违约等因素影响，行业内已鲜少出现海外融资动作。克而瑞统计显示，2023年以后，房地产企业境外发债规模明显收缩，当年境外发债规模只占融资总规模的3%。

当年，房企境外债券融资成本高达8.22%，较2022年全年抬升1.22个百分点，主要是期内万达发行的境外债券成本高达11%，此外11月港龙中国发行了利率9.5%的优先票据。

即便到了2024年，行业也鲜少出现海外融资计划，机构仅监测到越秀地产与五矿发行境外债券，票息区间在4%至4.6%，境外债发行整体处于冰封状态，仅极少数房企有发行动作。

以越秀地产为例，该公司去年在境外发行人民币23.9亿元点心债，其中上半年发行人民币7.0亿元点心债，7月发行人民币16.9亿元绿色点心债券，加权票面利率为4.07%。

时隔半年多，房企再现海外融资，背后有何原因？“当前，投资者对房地产行业的悲观情绪有所缓解，市场信心处于修复过程中。”中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经。

从市场角度看，当前是近年来楼市政策环境最宽松的时期，2024年四季度以来，核心城市房地产市场活跃度明显提升，2025年1月市场延续回稳态势。据中指数据，1月截至春节前（1.1-1.27），30城新建商品住宅销售面积同比增长4%，20城二手住宅成交套数同比增长19%。

从房企销售表现来看，2025年1月，TOP100房企销售总额为2350.3亿元，同比下降16.5%，降幅有明显收窄，部分头部房企1月销售额同比转正。从出险企业债务重组进展来看，部分房企已经完成债务重组，逐步修复房企信用。

“当下，企业需要丰富融资渠道，来获取成本合理、期限结构合理、充裕的流动资金，以支持公司正常发展需要。”刘水称，美元债作为补充流动性的重要工具，可缓解房企短期债务压力。绿城中国此次境外融资用于债务置换，体现了“以长换短”的流动性管理策略。

截至目前，房企融资已经历了连续四年的下滑周期，2025年融资环境会否有所改善？

刘水表示，2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。

“不过，随着各项支持性政策落地、市场企稳复苏，房企融资环境有望改善。”刘水称，从融资政策来看，项目“白名单”机制持续落地扩容，经营性物业贷、支持房企发债和股权融资等政策延期，公募REITs和持有型不动产ABS持续上新，多种融资渠道向房企打开，房企融资环境有望好转。盘活存量闲置土地，也是改善企业资产负债表的有效因素。

整体而言，房地产行业的债务压力仍不容忽视。克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模达4828亿，而发行规模仅有2158亿，无法通过借新还旧覆盖到期债务，2025年房企的债务压力同样较大，到期规模甚至要高于2024年，达到5257亿元。

克而瑞认为，随着收储、专项债发行等政策推进落地，会有更多低成本增量资金进入市场，将有助于房企出售存量土地、缓解资金压力，并改善土储结构。同时，地方政府通过专项债券收购存量土地，也能增强资金流动性，支持地方经济发展、保障民生。

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