土地对外投资需要缴纳土地增值税吗？

1、当投资方为房地产企业时，需要缴纳土地增值税。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。受资方为房地产企业时，同样需要缴纳土地增值税。

《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

2、如果非房地产企业进行投资，则不需要缴纳土地增值税。根据《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

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