华远地产投资价值

财经知识的学习和应用需要注重综合能力的培养。投资者们需要具备市场分析、风险管理、资产配置等方面的能力，以实现长期的投资回报。下面帮企客带你一起了解华远地产股票总结，希望能给你一些启迪。

本文分为以下多个解答，欢迎阅读：

• 1、商业地产与REITs的关系是什么样的
• 2、名人写的名书有哪些？
• 3、房地产项目融资中私募资本募集的要点及其技巧

商业地产与REITs的关系是什么样的

最佳答案进入白银时代，房地产金融化的趋势愈发凸显，地产资产证券化应运而生。

以REITs为代表的资产证券化模式成为地产金融创新的主流之一。对于开发商来说，这不仅是一种融资渠道，让企业做强做大，也是化解目前商业地产高库存的催化剂。

而且，与几年前金融机构主动发行地产金融创新产品相比，目前开发商主动的金融创新占据了主流。开发商争相走上轻资产之路，通过地产资产证券化来优化资本结构，降低资金成本，并且盘活存量。

从宏观层面看，通过吸引成熟机构资金流入商业地产行业，改变商业地产业主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。

类REITs节奏加快

2017新年伊始，华远地产联手恒泰证券股份有限公司（简称“恒泰证券”），在机构间私募产品报价与服务系统成功发行规模为7.36亿元的类REITs（房地产信托投资基金）资产支持证券（恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划）。

作为首都国企探索REITs之路的先行者，华远地产本次发行的类REITS产品通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立，实现了华远盈都资产股权的转让。

而且，华远有关负责人表示，此举是为了挖掘公司沉淀资产的市场价值，通过打通商业地产从开发建设到管理运营，再到资产证券化的全产业链，推动企业由“重资产”向“轻资产”过渡。

在深圳地产市场，也有了第一个资产证券化的商业项目。2月9日，益田金融宣布，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立。

该资产支持专项计划由信达证券代理，由信达证券担当管理人和销售机构，由建设银行担任托管人。标的物深圳益田假日广场总估值为84.15亿元，发行的优先A级资产支持证券的目标规模25亿元，优先B级资产支持证券规模为25.36亿元，次级资产支持证券的目标发行规模为2.65亿元，总规模达到53亿元。

除了华远、益田，万科、万达、碧桂园等大型房企在地产金融上也早有尝试。

2015年6月，万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs。同月，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。

进入2016年，房企资产证券化加快。雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托、博时资本-世茂酒店资产证券化项目等均在试水。

其中，碧桂园去年发行了三次购房尾款资产支持证券，开创了首单以客户自付合同收款权为支持的资产支持证券，在国内房地产行业产生较大影响。

房企主动金融创新

相比于一些发达国家资产证券化的成熟，中国的资产证券化仍然处于初级阶段。

尽管在2006年，证监会与深交所已经启动国内交易所REITs产品的工作，但截至目前REITs在中国还未真正落地，政策方面仍有诸多限制。

2016年，我国一线及热点二线城市房地产市场过热，多地纷纷出台房地产调控新规，房地产市场和金融风险防范加深。在此背景下，房企融资渠道收紧。

同时，进入白银时代的房地产行业，转型和多元化发展成为企业的重要关注点，各大房企主动积极推进与金融机构的合作，加大实业与资本结合规模和创新融资力度。

地产商除了通过参股或并购银行、保险机构进行金融布局，也逐步向互联网金融、信托、证券和股权投资基金等不断渗透。而作为一种地产金融的创新，地产资产证券化备受关注。

中国指数研究院新发布的《2016年中国房地产金融发展趋势报告》分析，当前我国房地产证券化形成了以国内酒店和写字楼为主的准REITs产品。

随着政策支持和房地产资产证券化的推进，其投资范围在日益扩展，覆盖了多种物业类型，如住宅、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业等涉及收益权和债权等基础资产为支持的专项计划。

万得数据显示，截至去年6月，与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元，品种涵盖私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。

中国指数研究院指出，以REITs为代表的金融创新融资方式未来具有较大发展空间。

真正意义上的REITs也有望在国内落地。在2月22日的中国REITs联盟上海研讨会上，中国REITs联盟秘书长王刚表示，今年或将成为REITs元年。REITs相关政策已加速制定，有望今年出台。

名人写的名书有哪些？

最佳答案名人出书之演员篇

一、张译出书“不靠谱”——卖的是兄弟们爆笑史

从《士兵突击》中的史今、《我的团长我的团》中的孟烦了，到最近热播的《抹布女也有春天》中的吴桐、《辣妈正传》中的元宝，一直在荧屏上扮演“靠谱好青年”的张译，最近关于他最热门的话题不是他那些经典角色，却是他歪打正着的写了一本书《不靠谱的演员都爱说如果》，并颇不靠谱地把新书发布会的主题定为“道听途说真好玩儿”。

张译表示因自己戏外不善言辞，所以选择用文字揭秘这些长期天南海北行走，扎根片场的演员们妙趣横生的故事。而那些曾和张译同甘共苦过的兄弟廖凡、李晨、段奕宏、陈思成之间爆笑而又感人的故事；成名前在舞台上演着花和火焰却屡屡抢戏的海清；做演员发家后买了辆“五切基”，结果跑七百多公里路花了25小时的芥末小生；半夜挂在窗台外偷听隔壁情圣谈恋爱的秃顶二哥；辗转宜兴、横店拍戏，被蚊子咬了136个包而荣膺“包主”之位的场记同学……这些对号或不对号入座的演员们的精彩幕后故事使得张译新书让人捧腹之余还增添了猜谜的乐趣。

二、吴尊出书“要励志”——卖的是自己和家人的隐私

12月，亚洲超人气偶像吴尊推出他的首部励志图文书—《决定勇敢》简体版。在《决定勇敢》里，吴尊首度与读者分享自己34年的真实经历。在自序里，吴尊坦言：高富帅的人生并非外界想象中一帆风顺，有过波折和挑战，也经历了巨大的恐惧和软弱。《决定勇敢》中写到的三次创业和进入演艺圈的经历都是人生极大的挑战与冒险，吴尊鼓励读者直面挑战，因为“挑战帮助我们拉开极限、扩大视野，也增加了我们的生命深度与广度”。

书中除了收录了100多张吴尊的成长照片，更首度曝光了太太和孩子的照片。之所以会把太太的照片也放进书里，吴尊解释，书里讲了自己完整的成长过程，几乎是目前为止人生最重要的一部作品，“有她的参与在，我会觉得这本书更完整了”。

名人出书之名嘴篇

一、乐嘉出书“谈本色”——卖的是自身弱点和臭毛病

乐嘉说：“我很清楚，自身上的臭毛病一堆，在别人指责我之前，我先将自己分析到最底处；我说你，是因为我每次先说我自己；我指出你身上的问题，是因为我在痛斥自己的问题时，更心狠手辣。”乐嘉先自我横刀切腹，表面谈他的故事，实际说你的人生。

二、戴军出书“说段子”——卖的是明星经典段子

混迹娱乐圈多年，戴军多才多艺，是将主持人、歌手、演员兼于一身的多栖艺人，但令他在圈内拔得头筹的身份却是一个“段王爷”的昵称。前不久推出新著《段王爷》，将自己在娱乐圈中积淀多年的经典段子融于一书，并以自己独特的外号“段王爷”为新书命名。

作为圈内人，戴军跟诸多明星都非常熟络，新书中不少段子都源于这些大大小小明星的趣事、囧事，内容多是插科打诨，令人捧腹但是其中深意也令人深思。戴军用他玩笑的心态和眼光关注着他周围的人和事。新书各种猛料层出不穷，身边明星搭档、好友、旧同事纷纷中枪，就连自己的老妈也难逃一劫，这种敢于直面亲友经典段子的态度为戴军赢来超多的粉丝，“段王爷”的不少段子风靡于网络，被网友追捧，戴军的新书更是销到火爆。

名人出书之名导篇

冯小刚出书“不省心”——卖的是冯氏幽默和真情流露

2003年，一部《我把青春献给你》图书热销百万册，让更多的读者认识了一个幽默犀利、情感丰富的导演冯小刚。暌违十年，冯小刚携最新随笔集《不省心》强势归来，以其特有的冯氏幽默记录多年来的心路历程。书中既有讲述电影拍摄时不为人知的内幕故事，也有他对家人和好友的真情描述，更有对热点时事的酷辣点评。全书共分八章，分别是“说实话省心”、“只有亲人，没有仇人”、“别伤了您单纯的心”、“冥冥之中，都是缘分”、“庙都拆了还留什么神”、“拍电影累心”、“你穿什么也没有穿军装好看”、”艺术商人”还是”艺术伤人”。

冯小刚还亲自为该书录制了一段视频，向读者推介该书：“我这书名字叫《不省心》，但您读起来还是很省心的，您如果有不省心的事呢，您就看看这书，保证您是开心。”

名人出书之商界人士篇

一、任志强出书“有野心”——卖的是起家故事和经商内幕

《野心优雅：任志强回忆录》是任志强目前唯一一本自传体回忆录，该书由任志强亲自执笔，回忆了任志强60年的成长历程。任志强的故事充满励志色彩，又极富传奇。以贩卖兔皮的小商贩起家，蒙冤入狱，最后又在大时代下创立华远地产(600743,股吧)。几度沉浮传递出自强奋斗的正能量。此外，任志强也是改革开放30年的观察者，其成长又交织着历史变迁，描绘“文革”“上山下乡”以及改革开放后中国市场经济的发展轨迹。

从家世到参军，贩卖兔皮起家，起诉政府，状告银行，被穷人扔鞋，被国家暗查，此书大曝内幕细节。

二、史玉柱出书“传智慧”——卖的是自己的营销心得

史玉柱迄今唯一公开的著作《史玉柱自述：我的营销心得》于今年6月上市后，以令人瞠目结舌的刷新着畅销书热卖纪录，牢牢占据各大图书网站经管类排行榜第一名。在书中，史玉柱首次亲口讲述24年创业历程与营销心得，毫无保留地回顾了创业以来的经历和各阶段的思考，总结了历经时间沉淀的商业智慧和人生感悟。

全书没有深奥的理论，铅华洗尽、朴实无华，往往在轻描淡写之间，一语道破营销的本质。关于产品开发、营销传播、广告投放、团队管理、创业投资等，史玉柱都做了独特而富有洞见的思考，在启迪读者的同时，也为中国商界留下了一份弥足珍贵的商业思想记录。随便翻翻就有收获，反复体会更觉深刻。

要说时下出版人偏爱的传记题材是什么？第一个关键词一定是名人！知名度越高越好。如果还能依次满足“有料”、“敢说”、“活着”等关键词，那上畅销榜就大有保证！但是，仅“有名”二字并不是书籍能热销的充分理由。如今的名人书出一本火一本的状况已不复存在。比如今年唐骏的新书就声势不大。顶着“名人”光环的众多图书，如何找到生存逻辑？

优质的名人书关键还是要给读者提供足够的阅读价值。如果说，前段时间连续上榜的史玉柱自传提供给读者的核心价值是“怎样做营销”，任志强新书里除了八卦内幕，更侧重“社会责任论”。任志强多次谈到“如何对社会说真话”，“尽管我像是在自言自语地讲述自己的故事，但却可以用自己的事情让更多人知道社会变革的过程。真实也需要社会责任感，是每个人都不再将自己当作旁观者，而共同投身于争取社会进步的潮流之中。”

相比之下，《不省心》中带有强烈冯氏幽默的“真话”，更接近“贺岁版吐槽”，犀利得让人招架不住。虽然有网友批评此书“旧梗多”，但是就像冯氏贺岁剧不管剧情如何，总能让人开心一乐，冯氏吐槽或许这就是冯小刚的书一直销量不错的原因吧。

房地产项目融资中私募资本募集的要点及其技巧

最佳答案房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。

找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。

房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。

在开展方地产项目融资私募活动中，针对不同的融资渠道，选择正确的方法将可以促进融资成效，减少融资支出费用和成本，缩短周期。

一、股权融资

股权融资由一个最根本的特点就是原股东方或主要控股方并不会自新公司的股东结构或项目公司中退出，股权融资类型中比较典型和著名的案例有：

2004年4月，万通实业股份向天津泰达增发3.08亿股，泰达集团将拥有万通地产增资控股后的27.8%的股权，成为万通最大的股东。这一股权融资方式是资金需求方万通实业股份以单纯的公司股权为介质和融资工具。

2005年3月，万科企业股份有限公司宣布出资18.5785亿元人民币收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70％股权、苏州南都房地产公司49％股权和浙江南都房地产公司20％股权。万科此次取得的土地价格远低于这些土地目前的市场价格，根据测算，此次交易中这些土地的均价为每平方米750－1050元之间，但是市场价格却大多在2000元。从整体情况来看，在对房地产开发企业至为关键的的土地储备方面，万科此次收购完成后，在长三角的土地储备将达到1000万平方米，占到万科土地储备的40％。

浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产---累计债务达到50亿元左右。上海南都房地产的控股公司上海中桥成立于1994年，1995年开始国际金融公司（IFC）和美国国际集团（AIG）下属的亚洲基础建设开发基金收购中桥30％股份，此后中桥的主要业务集中于投资城市基础设施项目。2000年，中桥将业务拓展到房地产领域，这本是一件皆大欢喜的事情，不料，房地产业务的扩张却与国际金融公司的公司章程相冲突，作为世界银行下属的半官方公司，该公司的章程规定，不能经营房地产业务。

在2003年下半年，两家国际投资人决定撤资，此时，正是南都资金的时候，从而形成了资金缺口。浙江南都本来能够将这个缺口通过南都上市来填补，但当2003年发行A股获得发审委通过后，却遇到同业竞争的问题，因此南都在2004年7月撤回了上市申请。

发行A股没有成功，宏观调控的影响却开始显现了，融资渠道的单一，使整个浙江南都捉襟见肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的资产负债率高达88.46％。后来，浙江南都又决定向海外私募，解决迫在眉睫的资金问题。但，万科与其接触时表明既可以解决资金问题，也将实现双赢。

这一股权融资是原控股公司以各项目公司拥有的项目资源和土地资源为介质和融资计算工具、平台。

股权融资最重要的环节是股权定价。

相对与股份制企业（如万通）而言，股权定价是一个较为简单的方法，基本上可以根据公司股票的净现值或参考市场交易价格综合定价，这也是与股份制企业的社会公众化特点及其财务与公司治理相对透明有关。

而大多数房地产企业都会是家族企业、项目公司、关联公司，公司股权结构单一、集中；或虽有多个股东成员，但实际控制人往往还是一个人或一个企业，财务状况不明晰，公司治理结构简单、集中；或者股东成员关系和资产关系复杂，公司致力于财务状况混乱，因而，融资的股权定价就较为困难。并且由于各股东是按比例持有项目公司的股权，在谈判上各股东能否取得一致意见和行动也是非常重要和关键的前提条件。各股东投入的或项目公司实际到位的投资资金与项目资产业或有较大的差距，在这种情形下，通过对项目公司的资产进行清算和财务审计也难以通行，因为大多数这样的项目公司都会是负债经营，其财务报表真实的数据和指标基本上会是零资产或负资产。

这一类房地产企业或项目公司股权融资的着眼点在于对开发项目或土地资源的现值和市值进行评估定价，并据此核算出原股东方的股权价值以及融资方投资资金所占的股权比例。项目现值是指项目财务净现值（即项目净资产减去债务）；项目市值是指项目经评估和双方认可的市场价值，主要通过土地及项目的增值来反映项目沉淀的资金成本、预期价值和未来收益。

股权融资的路径有两个，一是融资方的投资资金用于增加项目公司的注册资本金，并调整项目公司增资后的股权比例结构；一是由原各股东成员分别按比例或部分股东全部转让相应比例的股权份额给融资方，并重新分配和登记项目公司的股权。

在房地产项目融资活动中，项目方（原股东方）和融资方（新股东方）在项目公司股权比例的绝对控制份额上的角力会是影响、决定股权融资成败的关键环节。这一点，项目方在融资规划和计划中必须先行考量细致，并设计出不同的股权结构以及新公司的公司治理安排作为融资操作和谈判预案。

属于概念阶段的项目，项目方的股权比例在新项目公司中不会超过5-8%；

属于规划阶段，规划基本完成，但土地出让金未缴纳的项目，项目方可以在新项目公司中获得10-15%的股权份额；

规划完成，土地出让金未缴清，项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以扩大至20%；

土地出让金已经全部缴纳（非常少），但未开工的项目，项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以根据土地市值来测算和分配项目公司的股权比例；

在建工程项目，应当以项目市值和融资资金来总和测算和分配项目公司的股权比例。

房地产项目股权融资的公司治理安排，如董事会成员、重大事项决议、资金管理、财务管理、人事等，应当根据项目融资合作、建设运营管理的需要，严格按照融资合作协议等谈判文件执行，并要符合公司法、公司章程的有关规定，以保证项目建设经营的顺利。

二、收购融资

收购融资的特点就是原项目公司的股东或项目资产所有人在被收购后全部退出和放弃权利。比较典型的案例有：

2005年5月，上海复地集团完成对北京柏宏房地产公司全部股权的收购，涉及总金额超过9.2亿元人民币。收购是海复地在北京的两家子公司，即北京复地华方和北京西单佳慧两家公司名义进行的，北京柏宏股权转让金额为3000万元，加上北京柏宏原股东新疆新天集团的三项累计达8.9443亿元债务担保责任，总计涉及金额达9.2443亿元，上海复地将用内部资金支付。

北京柏宏房地产公司目前主要业务是开发位于北京朝阳区的两项物业发展项目。其中一项地块面积为9.1937万平方米，规划建筑面积约16.5123万平方米，预计2006年7月30日完成，预售日期为2005年5月；另一项目地块面积达4097.89平方米，规划建筑面积约2.538万平方米，该项目目前已全部完成，其中3502平方米已于2004年售出。上述两个项目均位于北京中央商务区内，属于寸土寸金的稀缺资源。

这一案例属于项目公司的整体收购，但还是给予该公司的项目资源和土地资源，其收购价格也是根据资源价值来确定并转换成公司的股权转让价格支付。

SOHO中国将以参股项目公司的形式收购华远地产尚都国际中心项目二三期，尚都一期"华远尚都"由华远负责开发，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中国开发。"华远尚都"和"SOHO尚都"将成为尚都国际中心项目的两个组成部分。SOHO中国向华远地产共支付收购资金约10亿元人民币。

这一案例属于房地产开发和融资活动中的项目收购的类型，"SOHO尚都"的名称表明了的该项目的权属仍然是华远地产，投资与经营主体已经转换成SOHO中国。"SOHO尚都"应该不会是成为属于SOHO中国独立的一个项目公司，SOHO中国所实施的"SOHO尚都"的建设管理行为应当获得和要求华远地产的协助、建筑与销售合同也需以华远地产的名义签署。

收购房地产项目。收购方带来的绝对不仅仅是资金，它对房地产项目的投资管理、运作由自己独到的见解，能够通过运作和经营提升原来项目现状的市场价值，收购方看中的不会是项目现值是否便宜或价格较低，它所关注的是项目将来是否有较高的收益，现金流是否能够保证投资需求等问题。

在房地产项目的收购融资活动中，项目方和融资方都要对项目进行准确而合理的评估和定价，以确定一个为融资交易双方都可以接受的价格。实际上价格通常不是影响和阻碍谈判的重要因素，核心的要素是项目公司和项目的资产质量及其相关规费事项、债务事项等，以及交易程序、资金汇付（含监管）、项目移交等环节。（该部分的操作建议见后续文章及相关案例分析）

通过上文，我们已经深刻的认识了华远地产股票总结，并知道它的解决措施，以后遇到类似的问题，我们就不会惊慌失措了。如果你还需要更多的信息了解，可以看看帮企客的其他内容。

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