荣安地产2020年报3月23日

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• 1、「房企年报」荣安地产：增收不增利 近几年猛加杠杆拿地
• 2、天衡的天衡会计师事务所
• 3、谁能告诉我09年9月哪些IPO重启

「房企年报」荣安地产：增收不增利 近几年猛加杠杆拿地

优质回答出品：大眼楼管

作者：肖恩

荣安地产22日发布2020年年报，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。此外，全年经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元，是为 历史 最大现金净流出额。

荣安地产这几年销售发力较猛，而且拿地面积也持续大幅超过销售面积，但杠杆率上升的也很快。作为聚焦在宁波及长三角的区域房企，荣安地产在行业政策大幅收紧的2020年，依然选择逆势加杠杆，大量资金流出至合作项目公司。

收入增67.77% 利润降7.75%

荣安地产年报显示，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。

这主要是由于3方面的原因所致。其一，荣安地产的毛利率出现了大幅下滑，从2019年的41.61%的高位，骤然下滑至2020年的26.59%，下滑了近15个百分点。这主要是结转项目的单位面积成本大幅上升所致。在房地产行业利润率趋势性走低的当下，荣安地产的下滑更快，26.59%毛利水平在行业中也仅处于中等偏下的水平。

其二，体外项目盈利变差，荣安地产过去一年从对外投资的项目中获取的投资净收益为1.91亿元，较2019年的2.46亿元明显下降。而事实上，荣安地产去年长期股权投资较期初增加 68.97%，主要系报告期公司房地产合作开发项目增多。投入增多，收益下滑，荣安地产在体外的项目盈利能力也在下滑。

其三，资产的公允价值变动收益出现了较大波动，由2019年的盈1.06亿元，转变为2020年的亏1.47亿元。由于报表显示并不是投资性房地产及长期股权投资的减值，或是金融资产的减值。

近几年猛加杠杆拿地

荣安地产始创于1995年，是宁波第一家房地产上市公司，荣安地产一直是偏于宁波、深耕长三角一隅的区域房企。过去多年发展相对缓慢，但荣安地产在最新一轮小周期（2017年至今）中快速成长，2018年、2019年、2020年权益销售增速分别为149%、62%、32.5%，在行业普遍降速的环境下，荣安地产逆势实现较高速的成长。

这主要是由于荣安地产近几年一改以往温吞的风格，加杠杆拿地的缘故。2020年公司全口径实现住宅签约收入448.12亿元，销售面积133.23万平米，同期新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米，总价款302.83亿元，权益价款258.3亿元。权益价款几乎等于权益销售款，而拿地面积/销售面积达到229%，较2019年力度明显加强。

荣安地产的资产负债率由2017年的67.88%迅速攀升至2020年的84.46%。按照荣安的策略，其意图严格控制拿地成本，适度增加土地储备，以实现规模与利润的平衡增长。2020年，公司的销售均价33635元/平米，而拿地的折合单价10083.5元/平米，地价占售价的1/3，显然毛利率从高位下滑是必然。

这便是导致去年利润反而下滑的缘故，可见荣安地产的规模和利润并未能平衡成长。不过，荣安地产的销售增速预计也将下滑，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元，较2020年仅增长11.58%。由于公司近几年的拿地面积较多，销售额预计增速放缓的原因或是由于销售和定价充满不确定性。

经营现金流 历史 性大幅流出

年报显示，荣安地产去年全口径实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元，不过公司现金流量表显示，销售商品和服务收到的现金流仅199.37亿元。

此外，荣安地产2020年的经营活动现金流净额出现大幅流出的情况，达到107.28亿元创 历史 最高。扣除拿地过程中的资金流入流出，现金流出现如此巨大流出的原因，是公司主营成本的支出高达305.44亿元，相较于2019年的139.22亿元大幅增加，而事实上公司2020年结转的营收增长仅67.77%，公司的开支明显加大。

值得一提的是，荣安地产长期股权投资近几年猛增，去年增加 68.97%，而应收账款较上期增加167.64%，主要系报告期公司合作开发项目增多，应收参股公司的工程款、咨询服务费增加所致。荣安地产加杠杆地向外部合作公司输送流动性。

天衡的天衡会计师事务所

优质回答天衡会计师事务所的前身是江苏会计师事务所，由江苏省财政厅于1985年10月创建。1999年1月 6日，江苏会计师事务所整体改制为江苏天衡会计师事务所有限公司。

1993年，经中华人民共和国财政部和中国证券监督管理委员会批准，成为中国首批取得从事证券、期货相关业务财务审计许可证的会计师事务所。1993年，经国家国有资产管理局和中国证券监督管理委员会批准，成为中国首批取得从事证券、期货相关业务资产评估许可证的会计师事务所。2000年，经中华人民共和国财政部和中国人民银行批准，成为中国首批取得金融机构财务审计资格的会计师事务所。

2002年5月22日，社会培训业务单独成立江苏天衡会计师事务所培训中心。

2005年3月15日 ，工程造价咨询业务从事务所分立，成立江苏天衡工程造价咨询有限公司。

2008年6月6日，资产评估业务从事务所分立，成立江苏天衡资产评估有限公司

2009年2月9日，天衡取得中华人民共和国财政部和中国证监会新换发的证券、期货相关业务许可证。

天衡现有十二家分所，分别为北京分所、苏州分所、无锡分所、徐州分所、连云港分所、扬州分所、江阴分所、苏州安信分所、苏州中惠分所、苏州勤业分所、宜兴分所、镇江分所。 服务理念：为客户提供最有价值的专业服务，让我们的每一次服务都让客户真切感受到我们的与众不同。

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上市公司—天衡正在提供年报审计服务的公司 江苏弘业股份有限公司 600128 1997/9/1 商业经纪与代理业 宁波维科精华集团股份有限公司 600152 1998/6/9 纺织业 南京钢铁股份有限公司 600282 2000/9/19 黑色金属冶炼及压延加工业 江苏舜天股份有限公司 600287 2000/9/1 商业经纪与代理业 江苏恒顺醋业股份有限公司 600305 2001/2/6 食品制造业 宁波韵升股份有限公司 600366 2000/10/30 仪器仪表及机械制造业 凯诺科技股份有限公司 600398 2000/12/28 纺织业 双良节能系统股份有限公司 600481 2003/4/22 电器机械及器械制造业 江苏联环药业股份有限公司 600513 2003/3/19 医药制造业 南京医药股份有限公司 600713 1996/7/1 医药制造业 江苏索普化工股份有限公司 600746 1996/9/18 化学原料及化学制品制造业 江苏汇鸿股份有限公司 600981 2004/6/30 商业经纪与代理业 宁波热电股份有限公司 600982 2004/7/6 电力、蒸汽的生产和供应业 金陵饭店股份有限公司 601007 2007/4/6 旅馆业 江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司 000301 2000/5/29 纺织业 南京中北（集团）股份有限公司 000421 1996/8/6 公用设施服务业 荣安地产股份有限公司 000517 1993/8/6 房地产开发与经营业 四川友利投资控股股份有限公司 000584 1995/11/28 综合类 连云港如意集团股份有限公司 000626 1996/11/28 综合类 金陵药业股份有限公司 000919 1999/11/18 医药制造业 江苏华西村股份有限公司 000936 1999/8/10 化学纤维制造业 江苏沙钢股份有限公司 002075 2006/10/25 黑色金属冶炼及压延加工业 江苏金智科技股份有限公司 002090 2006/12/8 计算机应用服务业 南京红宝丽股份有限公司 002165 2007/9/13 化学原料及化学制品制造业 南京云海特种金属股份有限公司 002182 2007/11/13 有色金属冶炼及压延加工业 中利科技集团股份有限公司 002309 2009/11/27 电器机械及器械制造业 南通精华制药股份有限公司 002349 2010/2/3 医药制造业 康力电梯股份有限公司 002367 2010/3/12 通用设备制造业 苏州胜利精密制造科技股份有限公司 002426 2010/6/8 电子器具制造业 江苏神通阀门股份有限公司 002438 2010/6/23 轴承、阀门制造业 南通江海电容器股份有限公司 002484 2010/9/29 电子器件制造业 江苏通鼎光电股份有限公司 002491 2010/10/21 通信设备制造业 无锡宝通带业股份有限公司 300031 2009/12/25 橡胶板、管、带制造业 苏州锦富新材料股份有限公司 300128 2010/10/13 电子器件制造业 江苏秀强玻璃工艺股份有限公司 300160 2011/11/13 玻璃及玻璃制造业 常州星宇车灯股份有限公司 601799 2011/2/1 照明器具制造业 南京新联电子股份有限公司 002546 2011/2/11 电器机械及器械制造业 江苏南方轴承股份有限公司 002553 2011/2/25 普通机械制造业 苏州电器科学研究院股份有限公司 300215 2011/5/11 专业、科研服务业 福建雪人股份有限公司 002639 2011年12月5日 通用设备制造业 舒泰神（北京）生物制药股份有限公司 300204 2011/4/15 医药制造业 江苏省交通科学研究院股份有限公司 300284 2012年1月10日 专业、科研服务业 江南嘉捷电梯股份有限公司 601313 2012年1月16日 专业设备制造业 内蒙古兴业矿业股份有限公司 000426 1996/8/28 有色金属采选业 东吴证券股份有限公司 601555 2011/12/12 资本市场服务业 徐州海伦哲专用车辆股份有限公司 300201 2011/4/7 专业设备制造业

谁能告诉我09年9月哪些IPO重启

优质回答*ST成功暂停上市3年半获新生 9月11日恢复上市

*ST成功（000517）在暂停上市三年半后终于获得新生，荣安地产的入主促使其摆脱连续三年亏损的阴影并完成股改，公司股票将于9月11日恢复上市，股票简称变更为“ST成功”，股票代码不变。

*ST成功因02-05年连续三年亏损而自2006年3月10日起被暂停上市，随后公司2006年和2007年的年报分别被会计师事务所出具无法表示意见和强调事项说明段的审计报告。不过公司在根据重组方案将主要资产、负债剥离给原实际控制人北京市华远集团公司后，2008年的财务报告终于获得江苏天衡会计师事务所出具的标准无保留意见的《审计报告》。

目前*ST成功已完成向荣安集团股份有限公司非公开发行82800万股股份，购买了荣安集团股份有限公司八家房地产公司的股权和三处物业，公司主营业务变更为房地产开发和经营，公司重大资产出售暨向荣安集团股份有限公司发行股份购买资产的重组方案实施完毕。今年上半年实现净利润3.7亿元。

在恢复上市首日（2009年9月11日），*ST成功A股股票交易不设涨跌幅限制，恢复上市首日后的下一个交易日起，股票交易涨跌幅限制为5%。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。帮企客希望荣安地产2020年报3月23日，能给你带来一些启示。

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