601828美凯龙最新消息

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• 1、IPO观察｜书香门地冲刺A股，被高杠杆房企拖下水，再不上市要退钱
• 2、投资性房地产占总资产比重约七成 美凯龙收年报问询函
• 3、吉林市丰满区红星美凯龙投资的项目没钱不开发了吗

IPO观察｜书香门地冲刺A股，被高杠杆房企拖下水，再不上市要退钱

答国内地板生产商书香门地集团股份有限公司（以下简称“书香门地”）近日向上交所递交招股书，准备冲刺A股。

红星资本局通过书香门地招股书发现，由于公司高度依赖工程渠道的大宗销售收入，垫资过多导致应收款项猛增，几乎快要被拖下水。同时，公司资产负债率远高于行业均值，在与部分股东签下苛刻的“对赌协议”后，或面临上市不成功便退钱的尴尬局面。

业绩逆势大增

高度依赖工程渠道

书香门地由卜立新、卜洪伟两兄弟于2010年创立，主要从事地板业务，产品包括实木复合地板、强化复合地板。招股书显示，卜立新直接或间接控制公司47.05%的股份，并担任董事长、总经理；其弟卜洪伟持有8.96%股份，并担任副董事长、副总经理。两兄弟合计控制发行人56.01%的股份。

与传统木地板不同，书香门地以“美学地板”著称，使木地板从生活用品升华成了美学装饰品。甚至它还推出了“水晶系列”，与施华洛世奇合作研发水晶元素地板。

一家书香门地的销售网点，图据官网

目前，国内木地板行业市场化程度高，同质化严重，行业过度竞争，行业在2016年见顶后生产量、销售量均呈下降趋势。 特别是2020年，家装行业因受疫情冲击较大，市场疲软，行业龙头如大亚圣象（000910.SZ）、德尔未来（002631.SZ）、菲林格尔（603226.SH）等公司的业绩均出现不同程度的下滑。

但是书香门地业绩却逆势实现了大幅增长：2018年至2020年，公司实现营业收入分别为7.08亿元、7.67亿元和10.28亿元；实现归母净利润分别为3631万元、5426万元和8524万元。

红星资本局研究发现，书香门地业绩 之所以 能够逆势大增，在于其不太依赖传统零售渠道，而是高度依赖工程渠道，特别是与房地产企业深度捆绑后的大宗销售收入，已成为公司的救命稻草。

书香门地主要财务数据

招股书披露，书香门地已成为中海、恒大、旭辉、华润、招商、万科、金地等知名房地产商的战略合作伙伴。随着房地产市场精装房占比提升，开发商直接向厂家大宗采购也相应提升，专注于工程渠道的书香门地也实现逆市增长。

2018年至2020年，书香门地大宗销售收入分别为3.95亿元、4.65亿元、7.23亿元，在主营业务收入的占比分别为55.8%、60.7%和70.4%，可见一路攀升并已形成了依赖之势。

前期大量垫资后

被高杠杆房企拖下水

然而，书香门地大宗销售对象均为强势的房地产开发商，付款周期往往拖得很长，供应商前期需要垫资，后期大量应收款难收，导致存在严重隐忧。

招股书显示，书香门地应收款项金额占比连年攀升。 2018年至2020年，书香门地应收票据、应收账款及合同资产账面价值合计金额分别为1.97亿元、2.62亿元、5.13亿元，占各期末总资产的比例分别为26.18%、33.25%和 41.27%，金额及占比均呈逐年上升态势。如果对比公司的年度营收、利润数据，其应收款占比也明显过高。

对此公司表示，应收账款的主要客户为大宗销售模式下的房地产开发企业，而房地产行业普遍高负债经营且付款周期较长。

红星资本局还发现， 公司近年来应收款项大幅增加，与公司第二大客户的商业承兑汇票猛增密切相关。 2018年至2020年，第二大客户应付款项分别为4513万元、4777万元、2.01亿元，巨额应收款几乎要将公司拖下水。而这个客户还是房地产业内知名的高杠杆房企，已经多次传出资金链紧绷问题，并且屡屡出现商票逾期。

对于第二大客户拖欠的大量应收款，书香门地也表示了担忧，称如果客户由于国家产业政策、房地产行业融资政策及其自身经营战略变化、合作变化等导致其后续经营财务状况发生风险，则公司存在商业承兑汇票的兑付风险。

“对赌协议”苛刻

再不上市要退钱

红星资本局查阅招股书发现，书香门地债务处于行业高位。2018年至2020年书香门第的资产负债率分别为 75.84%、 69.11%和 74.72%，远超出同行均值的33.85%；截至2020年底，书香门地流动比率、速动比率分别为0.99倍、0.73倍，远低于同行可比公司2.68倍、1.98倍的平均水平。此外，公司流动短期借款2.76亿元，货币资金1.73亿元，账面资金难以覆盖短期债务。

对此书香门地公司也坦承， 公司资产负债率高于同行业可比公司平均水平，流动比率、速动比率低于同行业可比公司平均水平，是因为公司作为非上市公司，融资渠道单一，主要通过银行短期借款及经营性负债等来满足资金需求。 同时，公司工程类大宗销售收入占比较高，工程类客户一般资金回笼较慢，因此对公司短期偿债能力亦有一定影响。公司还表示：“如果未来不能拓宽融资渠道、有效降低负债水平和改善资本结构，公司可能面临偿债能力不足的风险。”

书香门地偿债能力不足

值得注意的是，在书香门地的股权结构中，红星美凯龙（601828.SH）、居然之家（000785.SZ）也是公司重要股东成员。2017年2月，红星美凯龙、居然之家等组成的合伙企业上海檀叙企业管理咨询中心（有限合伙）（以下简称“上海檀叙”），以23.20元/股、耗资7408万元入股书香门地，成为公司公司第二大股东。此后不久，书香门地即整体变更为股份公司。

在家居行业，大型连锁卖场参股强势家居品牌较为常见，也有利于彼此间加强合作。目前，上海檀叙持有书香门地股权比例为17.88%。不过，书香门地在获得合作伙伴入股的同时，也不得不签下了一纸“对赌协议”： 若公司未能在2021年12月31日前提交上市申请，或上市申请提交后被撤回、被否决、被拒绝受理的，红星美凯龙、居然之家等股东有权要求公司控股股东或实控人回购其直接或间接持有的公司股份，并且还要按 8%（单利）固定年回报率计算固定收益回报。

这纸“对赌协议”堪称苛刻，也意味着如果书香门地今年底之前未能成功上市，将面临股权回购压力。在等待了4年之后，部分股东已经等不及想要套现了。然而从目前IPO上市进程来看，书香门地刚刚进入预披露阶段，且前面排队企业众多，想要在年内顺利完成上市，恐怕并不容易。

责编 任志江 编辑 邓凌瑶

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投资性房地产占总资产比重约七成 美凯龙收年报问询函

答每经记者：陈晴 每经编辑：汤辉

5月23日，家居卖场巨头红星美凯龙（601828，SH，以下简称美凯龙）收到了上交所的年报问询函。根据公告，此次问询函由上交所上市公司监管一部发出，主要问询了美凯龙的投资性房地产以及主营业务经营情况和主要财务信息等方面问题。

《每日经济新闻》记者注意到，近期美凯龙曾经公告称阿里巴巴全额认购美凯龙控股股东约44亿元可交换债券。在利好消息刺激下，美凯龙股价于5月16日开盘即涨停。

投资性房地产对净利润影响较大

根据美凯龙2018年年报，公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商，主要通过经营和管理自营商场和委管商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，本公司还提供包括互联网家装、互联网零售等泛家居消费服务及物流配送业务。

美凯龙2018年年报显示，2018年归属于上市公司股东的净利润为44.77亿元，比上年同期增长9.8%。

此次问询函首先关注了美凯龙投资性房地产方面的问题。问询函显示，报告期内美凯龙投资性房地产公允价值变动收益为18.2亿元，占利润总额的比例为30.24%。投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。据此，上交所要求公司分项目列示投资性房地产所处位置、土地性质、购置单价、物业面积以及报告期末的账面价值等。

问询函还显示，2016年至2018年末，美凯龙投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快；截至报告期末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的长期经营性资产。据此，上交所要求美凯龙结合当地的平均房地产价格水平，说明投资性房地产估值的合理性等。

图片来源：摄图网

2018年有息负债同比增长六成

除了投资性房地产，美凯龙的高额负债和利息费用也引起了上交所的关注。问询函显示，20118年年报披露报告期内短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。

据此，上交所要求美凯龙补充披露：新增借款资金的成本及主要用途；以及结合公司近期负债规模扩大、财务费用提高的情况，说明是否存在资金周转风险及偿债风险，并说明公司拟采取的应对措施。

美凯龙净利润的波动也引起了监管部门的关注。问询函显示，美凯龙第四季度公司实现营业收入42.48亿元，同比增长31.20%；净利润3.17亿元，同比下降74.38%。据此，上交所要求公司补充披露第四季度在营业收入增长的同时净利润大幅下滑的原因及合理性。

《每日经济新闻》记者注意到，时至2019年第一季度，美凯龙的营收和净利润数据均增长。公告显示，2019年第一季度，美凯龙实现营收35.35亿元，同比增长22.37%；归属于上市公司股东的净利润13.14亿元，同比增长11.14%。

根据问询函，上交所要求美凯龙于2019年5月31日之前披露对问询函的回复，同时按要求对定期报告作相应修订和披露。

每日经济新闻

吉林市丰满区红星美凯龙投资的项目没钱不开发了吗

答这个项目目前为止还没有收到不开发的消息，所以应该还是要开发的。吉林市丰满区红星美凯龙城市书香项目开发。根据吉林市城建局官网通报，还没有要停止红星美凯龙城市书香项目的开发，所以这个项目还是要开发的。是还在开发的，2023年丰满区红星美凯龙城市书香综合体项目正在开发中。该项目位于丰满区离南四环仅有100米的位置，将建设商业、文化、教育、休闲等多功能空间，打造一座集休闲、体育、文化、娱乐、商业、会议在一身的综合体，成为区域文化经济发展的新引擎。

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