奥园美谷的股票代码

股票投资是一种需要不断学习和适应的投资方式，投资者需要及时了解市场动态和公司信息，以便做出正确的投资决策。接下来，帮企客将带你认识并了解奥园美谷股票原名，希望可以给你带来一些启示。

本文提供以下多个参考答案，希望解决了你的疑问：

• 1、出清地产，押注医美能否撑起奥园美谷的“美丽事业”？
• 2、a股拍卖概念上市公司有哪些股票
• 3、奥园爆雷：一家千亿房企的浮沉样本

出清地产，押注医美能否撑起奥园美谷的“美丽事业”？

优质回答文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

奥园美谷正走在剥离地产，发展“美丽事业”的路上。

6月22日，奥园美谷 科技 股份有限公司(以下简称“奥园美谷”，000615.SZ)发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权，并由交易对方以现金方式购买。奥园美谷拟以10.2亿元作为本次交易标的转让的挂牌底价。

数据显示，2020年，奥园美谷实现营业收入19.87亿元，同比下降37%；净亏损1.3亿元，同比下降1215%。其中，房地产及相关业务收入占比约70%，化纤新材料占比约20%，医美业务并未产生收入。从上述数据可知，支撑奥园美谷收入的仍是房产业务。

在聚焦医美剥离地产的战略下，奥园美谷仍需要面对业绩的压力。在彻底出清房地产业务后，奥园美谷的医美业务能否快速形成收益？又能否撑起公司的正常运转？

另据Wind股票显示，奥园美谷疑似2项财务指标异常，分别为：2020年公司经营现金流为负3.83亿元；2021年第一季度，测算企业财务危机的Z值方面，奥园美谷的Z值为1.717。

Z值分析法是一种衡量企业破产风险的方法，该方法预测企业的Z值小于1.20时将破产，Z值介于1.20和2.90之间为“灰色区域”，Z大于2.90则企业没有破产风险。

图源：Wind股票

就在奥园美谷全面转型之际，原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股”）正在减持股份。

出清地产，押注医美

近年来，随着中国医美发展进入“快车道”，多家房地产企业纷纷转型做医美，奥园美谷就是其中之一。

6月22日，奥园美谷发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权。

对于奥园剥离地产的行为，在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，如果奥园美谷确实能成功剥离地产，把持有的股份出售，则能够减少负债，同时也能降低公司因为负债出现破产或者违约的可能性， 解决财务困难的问题，但是也需要看后面的结果。

而在6月15日，奥园美谷也曾发布公告称，为了提升自身可持续发展能力，有效解决与控股股东存在的同业竞争问题，奥园美谷维护股东利益，并实现聚焦美丽 健康 产业的战略转型，公司拟出售持有的地产业务板块的全部或部分股权。

公开资料显示，截至目前，奥园美谷主营业务为房地产、化纤新材料和医美业务。本次交易完成后，奥园美谷主营业务将由房地产业务、医疗美容业务及化纤新材料业务转变为以医疗美容业务及化纤新材料业务为主，其主营业务收入结构将发生重大变化。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，奥园美谷完全抛弃产业空间而转型医美需要慎重，还是需要考虑将医美产业和地产空间相结合，应注意是产业空间的发展而并非发展产业本身，通过产业空间对产业带来帮助，才能更加健全和安全。

转型路上

专业医美平台更美app发布《2020医美行业白皮书》显示，尽管遭遇疫情冲击，中国纯医美市场规模达1975亿元，占比全球17%，有望成为世界医美第一大国。

CVSource数据显示，2021年前5个月，投向医美赛道的资金已超5亿元。2020年医美赛道全年的融资规模8亿元。

虽然医美行业前途可期，但是作为此前主营业务为地产的奥园美谷，在该领域资历尚浅，压力重重。

奥园美谷总裁胡冉在中金公司2021下半年投资策略会上发表主旨演讲时表示，医美中游是奥园美谷切入医美的战略起点，也是布局的关键。这一领域分散度高，盈利能力不一。对此，奥园美谷坚定选取确定性强的“大店模式”，通过并购优质的区域龙头医美医院，实现规模效应，降低仪器、耗材、药品的采购成本；同时，延长上下游产业链，形成品牌与资源优势，提升市场集中度。未来，奥园美谷还将 探索 医美机构标准化连锁的“1 N模式”，建立头部器械耗材 垂直轻医美品牌连锁集合店。

6月8日，奥园美谷子公司广州奥美产业投资有限公司（以下简称“广州奥美”）拟向银行申请4.18亿元的并购贷款，而该笔贷款主要是用于杭州连天美医疗美容医院（以下简称“连天美”）的并购款项。

据奥园美谷3月18日发布公告，公司拟出资6.97亿元收购盛妆医美持有的浙江连天美55%股权，交易完成后，连天美将成为公司控股子公司。

连天美总部位于杭州，是中国最早一批医疗美容企业之一，也是浙江省首家民营医疗美容医院的创办者，下属医院设有整形美容科、微整形科、皮肤美容科、口腔美容科等主要业务科室。

在医美上游端，奥园美谷全资子公司广州奥美与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心、广州市暨源生物 科技 有限公司签署《战略合作协议》，进入胶原蛋白市场，布局上游产品耗材市场。

随后，广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议共同组建合资公司，在中国区域独家代理赛诺秀激光仪器，开拓医疗级产后修复新兴细分市场；同步推动KD. Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照。

民生证券报告显示，KD.Medical 成立于 2016年4月，是一家专注于医疗美容相关领域研究以及产品销售为一体的生物 科技 型公司，囊括总计医美 科技 端四大类中的所有类目(溶脂产品、射频类医疗类美容仪器、水光针、注射用单/双相交联透明质酸钠填充剂)，细分领域的 7个品种，主要产品为AIR FEELING(注射用溶脂产品)、AIR UP(面部溶脂)、AIR V UP S(身体除面部外其他位置溶脂针)、AIR SONIC (射频类医疗美容仪器)、AIR CELLING (动能素水光针)、RHEA LUCLANE(注射用三文鱼细胞提取液，PDRN婴儿针)、SHINNEUS(含利多卡因注射用单相交联透明质酸钠填充剂)等，其中多款产品已获取 KFDA 出口手续。

在医美下游端，奥园美谷通过与头部MCN机构合作实现下游卡位，在为医美医院引流的同时，刺激更多消费者对上游产品的需求。

对于合作的进展情况，奥园美谷表示，无论是上游暨源生物、肌源医药、KDM、广纳院的深层次战略整合及并购，还是中游医美服务机构收购，以及下游医美细分领域头部MCN等剧场式情景化布局，奥园美谷正在按照战略布局逐步推进落地。

对于外部环境而言，奥园美谷需要面临医美行业内发展多年的成熟竞争者，还要面临新进入者的挑战。

2021年5月以来，主业为地产的苏宁环球、主业为医疗IT领域的麦迪 科技 以及振东制药、特一药业等企业均表示要进军医美领域。

在独立经济学家王赤坤看来，医美是市场需求催生的一个细分新兴行业，这个赛道方兴未艾，属于成长阶段，行业消费快速增长，行业市场处于增量市场，行业门槛初步建立，行业竞争不是非常激烈，市场处于卖方市场，拥有定价权，行业毛利也很高。医美行业在竞争格局尚不激烈的情况下，整体处于蓝海市场，屡屡成为资本的宠儿。

股价涨了472.17%

原控股股东减持

Wind股票数据显示，截止2021年6月23日，近250日内，奥园美谷股价上涨了472.17%，而在股价上涨之际，公司原控股股东京汉控股却出现减持套现的情况。

王赤坤认为，资本吹捧和加持下，医美行业存在过热的问题，其估值也被高估，按照以往的经验，所有被资本热追的板块都有一个回调的过程，这个回调的过程就是挤泡沫的过程。

5月19日，奥园美谷的原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股”）的一致行动人建水泰融企业管理有限公司、北京合力万通信息咨询中心（有限合伙）、段亚娟计划在2021年6月10日至2021年11月13日，以集中竞价方式减持合计不超过约1562万股（占公司总股本的2%）。

对于原控股股东转让股份的原因及影响，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，一方面由于奥园美谷逐渐开始向医美方向布局，但支撑其发展的一直是房地产业务，调整布局过程中企业将面临一定的过渡风险，同时医美行业的竞争压力也不容忽略，未来发展面临一定的挑战；另一方面，股东减持也可能与自身经营需求有关，需通过减持奥园美谷股份获取一定的现金流。由于奥园美谷面临一定的债务压力，需通过融资减轻运营压力，此时股东减持将使奥园美谷的压力进一步加大。

实际上，2020年10月以前，奥园美谷还不能算是一家医美公司，据公告显示，2020年10月26日，京汉股份发布公告称，拟变更公司名称为奥园美谷 科技 股份有限公司，证券简称变更为奥园美谷。

而奥园美谷背后的控股股东则是中国奥园集团有限公司（以下简称“奥园集团”）。

2020年5月，原控股股东京汉股份与奥园科星签署了股权转让协议，京汉股份将其所持有的2.29亿股转让给了深圳奥园科星投资有限公司（以下简称“奥园科星”），占京汉股份总股本的29.3%。经上述股权转让后，奥园科星成为京汉股份第一大股东，实际控制人也由京汉股份董事长田汉变为奥园集团主席郭梓文。

京汉股份成立于1996年，是深交所主板上市公司，以化纤、房地产为主营业务，专注于发展新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造。

京汉股份在化纤新材料方面现有年产1.6万吨粘胶长丝、7000吨玻璃纸、3.5万吨化纤浆粕生产能力。

以京汉股份化纤技术为基础，2021年4月，奥园美谷正式投产年产4万吨绿纤项目。据了解，绿色纤维是医美上游产业链面膜纸的主要原材料。

机会与风险并存

在万亿“颜值经济”下，医美作为新的风口行业，机会与风险并存。

虽然奥园美谷决心转型，但是面对先天的地产基因以及医美赛道上的先驱者和后进者的竞争，在机会面前，仍存在巨大的挑战。奥园美谷转型医美能获得成功吗，存在哪些机会与风险？

在穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺看来，如果碰得到好的投资标的，就有可能成功。当然，这个凭运气，也要看行业的大势。

对于什么是好的标的？娄珺认为，好的团队、好的产业资源、好的战略思路属于好的标的范畴。

娄珺建议，在一个产业能够成功，还是要凭借核心竞争力，核心竞争力是来自于对行业的深耕，这个规律永远不过时。而对于房地产企业能否在转型后撑起业绩，娄珺认为，如果有好的投资标的，有可能快速形成业绩，但这种业绩不是企业的基本面，看重长期价值的投资者不必太在意。

房地产企业转型医美，也意味着公司整体的组织架构出现了变化，对于房企转型医美后该如何进行组织管理，在行业风口面前，奥园美谷将如何把握机遇进行发展呢？

对此，娄珺认为，这是个大问题，先看懂行业，再定下战略，再打造组织架构，再寻找行业内的优质人才，但这里面的每一步都是过滤器，都会过滤掉没有诚意在产业里发展的投机者。

据了解，医美产业链的上游主要为医疗器械生产商和耗材商；中游主要是整形诊所、整形医院、美容院；下游主要是医美的导客平台。终端主要是消费者。

艾媒咨询数据显示，在中国，医疗美容机构主要分为公立医院和民营机构两大类，其中民营机构包括大型连锁医院、中小型民营整形医院和小型民营诊所三个小类。数据显示，2019年中国医美店铺数量超过140万家，具备医疗美容资质的机构约13000家，医美行业“黑机构”问题仍然严重，经估算有超过80000家属于非法经营医美店铺。

由此可见，奥园美谷从医美中游切入的赛道也是竞争最激烈的区域，奥园美谷在并购的同时也应注意提升自身的核心竞争力。

她建议，奥园美谷可以摸索一整套的范式，将之前比较散的业态进行标准化操作，将定价和宣传确定下来，然后带动周边乃至全国其他的门店来全面提升。此外，还可以采用统一的门诊运营管理系统，这一点可以参考口腔，从发展来看，医美比口腔快，但是发展的标准化和规范化，口腔比医美好。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜建议，医美业务的盈利点一方面在医美服务的本身，另一方面还在医美康复和服务于医美的金融业务等。公司转型需要充分研究拟进入行业的发展状况、竞争格局与未来走势，选准着力点和进入策略，并结合自身的资源和能力来迅速形成业务规模和行业竞争力，并构筑起产业护城河以发展出自身的核心竞争力。

a股拍卖概念上市公司有哪些股票

优质回答1、京蓝科技（000711）2021年2月7日公司控股股东北京杨树蓝天投资中心及实际控制人郭绍增与新疆水利投资控股有限公司共同签署了《战略合作协议》，新疆投资拟通过《股份转让协议》和《表决权委托协议》方式取得公司控制权，其中股份转让、委托表决权分别占公司总股本5.00%、11.68%。在股权交易完成后，新疆投资将给予公司业务和资金方面的支持。上述股份转让需经有权国有资产监督管理部门批准，本协议的履行及结果存在不确定性。

总市值：25.39亿元 流通市值：20.35亿元

2、罗普斯金（002333）20年4月,控股股东罗普斯金控股拟以每股8元的价格，协议转让公司1.5亿股（占公司总股本29.84％）给苏州中恒投资有限公司,转让价款总额为12亿元。公司同时披露定增预案，拟向苏州中恒发行1.5亿股，发行价3.37元/股，募资50550万元，扣除发行费用后将全额用于补充公司流动资全。此次非公开发行完成后，公司控股股东及实际控制人将发生变更，公司控股股东将变更为苏州中恒。

总市值：45.68亿元 流通市值：29.92亿元

3、青岛双星（000599）2020年4月21日公司公告披露：双星集团100%国有股权无偿划转给青岛城市建设投资（集团）有限责任公司持有。本次划转完成后公司控股股东仍为双星集团，实际控制人仍为青岛市国资委，公司控股股东及实际控制人均未发生变更。

总市值：30.38亿元 流通市值：30.38亿元

4、ST德豪（002005）公司于2021年3月30日披露了《关于公司控股股东股份司法拍卖结果的提示性公告》，控股股东芜湖德豪投资有限公司持有的221,007,786股公司股票（股份性质为无限售流通股）已全部完成拍卖。后续可能将涉及缴款、法院执行法定程序、股权变更过户等环节，如上述程序完成，将可能导致公司控股股东、实际控制人发生变化。

总市值：31.37亿元 流通市值：30.91亿元

5、孚日股份（002083）公司于5月7日收到控股股东孚日控股送达公司的通知文件，主要为高密市人民政府于5月7日出具的《关于收购孚日集团股份有限公司股份的决定》，该文件的主要内容为：“经市政府研究决定，由高密华荣实业发展有限公司收购控股孚日集团股份有限公司，经孚日控股集团股份有限公司同意后，按程序收购孚日集团股份有限公司20%的股份。”孚日控股告知公司，其已经履行相关决策程序，同意转让其持有的公司20%的股权给高密市政府。该事项已经双方履行合法程序并确定执行，但尚未正式签订协议，后续将由华荣实业公司与孚日控股共同商谈并签订正式协议。上述股权转让完成后，将导致公司的控制权发生变更。华荣实业公司是“高密市国有资产运营中心”持股100%的全资子公司。

总市值：38.77亿元 流通市值：38.19亿元

6、国光电器（002045）2020年7月13日公告，如股份转让顺利实施完成，智度集团及其一致行动人将合计持有公司1.41亿股股份，占公司股本总额的29.9978%，智度集团将成为公司控股股东。

总市值：39.44亿元 流通市值：39.34亿元

7、威创股份（002308）2020年1月20日，国信中数拟通过发起设立并由其自身担任执行事务合伙人的合伙企业，受让24.22％公司股份，交易价款为14.56亿元，合伙企业将成为公司新的控股股东。

总市值：41.41亿元 流通市值：40.97亿元

8、*ST 科华（002022）公司于2021年5月12日接到第一大股东珠海保联通知，其于2021年5月12日与圣湘生物签署《股份转让协议》，转让其持有的本公司全部股份。本次权益变动完成后，珠海保联不再持有本公司股份，圣湘生物成为本公司第一大股东。

总市值：41.71亿元 流通市值：41.7亿元

9、华天酒店（000428）2021年2月5日公告披露，控股股东华天集团拟将所持本公司3.31亿股无偿划转给兴湘集团。本次股权无偿划转完成后，公司控股股东将由华天集团变更为兴湘集团，实际控制人仍为湖南省国资委。

总市值：44.73亿元 流通市值：44.73亿元

10、奥园美谷（000615）2020年4月，控股股东京汉控股及一致行动股东建水泰融、实际控制人田汉与奥园集团（广东）有限公司签署了《股份收购框架协议》，拟转让公司29.99996％股份，广东奥园将成为公司控股股东，公司实际控制人将变更为郭梓文。

总市值：52.73亿元 流通市值：52.63亿元

11、秦川机床（000837）2020年3月17日，公司收到陕西省国资委的通知，决定将全部持有的公司15.94%股份，共计110,499,048股无偿划转至法士特集团。划转完成后，法士特集团成为公司第一大股东，实际控制人仍为陕西省国资委。

总市值：68.98亿元 流通市值：53.17亿元

12、穗恒运A（000531）公司于2021年8月17日收到公司控股股东开控集团发来的《关于拟将所持广州恒运企业集团股份有限公司全部股份无偿划转的通知》，以及公司股东高新集团发来的《关于拟将所持广州恒运企业集团股份有限公司全部股份无偿划转的通知》，拟分别将其持有的公司全部股份无偿划转至能源集团。若完成决策程序并通过审批，划转完成后能源集团将合计持有公司39.59%的股份，成为公司控股股东，公司控股股东可能发生变更。公司实际控制人不会发生变更，广州经济技术开发区管理委员会仍为公司实际控制人。

总市值：57.79亿元 流通市值：57.79亿元

13、韶能股份（000601）2020年7月14日，广东韶能集团股份有限公司披露非公开发行股票预案公司拟向第一大股东深圳华利通投资有限公司（钜盛华全资子公司）非公开发行股份，募资不超过14.91亿元，所募资金用于补充流动资金。本次定增完成后，华利通对其持股比例将超过30%，成为控股股东，姚振华成为实际控制人。

总市值：65.7亿元 流通市值：65.66亿元

14、德展健康（000813）2020年11月18日公告披露：公司控股股东美林控股及其一致行动人凯世富乐9号，拟分别将持有的公司9.44%股份和3.05%股份转让给凯迪投资，同时美林控股拟将所持公司3.05%股份的表决权委托给凯迪投资。若此次转让全部实施完成，凯迪投资将成为公司控股股东，公司实控人将变更为新疆国资委。

总市值：71.45亿元 流通市值：70.96亿元

15、山东海化（000822）2020年8月12日，中海炼化与潍坊市国资委、中盐集团三方签署了《山东海化集团有限公司股权划转协议》。协议约定，中海炼化将其持有的海化集团74.5286%股权全部无偿划出，其中无偿划转给潍坊市国资委44.5286%，无偿划转给中盐集团30%。本次股权划转完成后，中海炼化不再持有海化集团股权，公司实际控制人将变更为潍坊市国资委。11月13日已完成股权划转事宜。

总市值：78.14亿元 流通市值：78.14亿元

16、万马股份（002276）2020年6月11日公告，收到控股股东智能科技集团、实际控制人张德生及其一致行动人陆珍玉通知，因业务发展需要，智能科技集团、张德生、陆珍玉与海控集团签署了股份转让框架协议，拟向海控集团转让其持有的公司股份2.59亿股(占公司总股本的25.01%)。若本次股份转让实施完成，海控集团将持有公司25.01%的股份，成为公司的控股股东，西海岸新区国资局将成为公司的实际控制人。

总市值：88.84亿元 流通市值：88.83亿元

17、ST易购（002024）21年7月6日公告披露，公司控股股东、实控人张近东及其一致行动人苏宁控股集团，公司持股5%股东苏宁电器集团，西藏信托拟将所持公司合计数量占公司总股本16.96%的股份转让给新新零售基金二期。转让完成后，公司将处于无控股股东、无实控人状态。

总市值：188.99亿元 流通市值：150.43亿元

18、航锦科技（000818）2019年7月10日，公司披露实控人拟发生变更的提示性公告，新余昊月拟以持有的上市公司股权抵偿部分债务，公司控股股东、实际控制人拟发生变更为武汉信用集团，实际控制人变更为武汉市人民政府国有资产监督管理委员会。

总市值：211.9亿元 流通市值：211.16亿元

19、西藏矿业（000762）西藏矿业6月3日晚间公告，公司控股股东西藏自治区矿业发展总公司拟进行改制重组，由全民所有制企业变更为有限责任公司，并拟作为中国宝武钢铁集团有限公司一级子公司进行管理。该事项拟导致公司实控人由自治区国资委变更为国务院国资委。据悉，改制重组完成后，中国宝武钢铁集团有限公司将持有西藏自治区矿业发展总公司47%股权。

总市值：307.02亿元 流通市值：307.01亿元

20、国轩高科（002074）2020年5月19日晚间，国轩高科发布公告称，公司收到实际控制人李缜先生及其一致行动人珠海国轩贸易有限责任公司、李晨先生的通知，其正在筹划股权转让事宜，拟向战略投资者转让其持有的部分公司股权，并涉及其他表决权安排。随着一系列股权转让完成，或导致公司第一大股东及实际控制权的变更。

总市值：763.77亿元 流通市值：551.56亿元

奥园爆雷：一家千亿房企的浮沉样本

优质回答走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园

文 郑慧 庞敏

编辑 刘建中

“躺平”，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签。

其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （000615.SZ） 。

2021下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧，让更多地产公司陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。

财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。

高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，让奥园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2020年财报存在一些疑点。

倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。

钱多多为何还不起债

单从财务数据来看，奥园似乎不应该这么快倒下。

2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。

这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金，却还不了数十亿的债。

《 财经 十一人》综合采访发现，主要原因如下：

其一，地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还，导致账面资金虚高。

其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金，能动用的部分并不多。

其三，上市公司披露的年报，是合并后的情况，而资金可能主要集中于子公司项目，真正可归集到母公司用于还债的有限。

这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。

值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。（前50即克而瑞2021上半年销售排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企”）。

这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园，奥园称目前无法回复。

虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2021上半年就已萌芽，自救行动也早已展开。

现金流量表显示，2021上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元，投资活动净流入212亿元，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。

这几个数字粗略勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。

奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张，早在2021年初就有端倪。最明显的是，拿地标准越来越严格。2021年起，奥园在拿地、收并购上愈发谨慎，对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算。

“原先我们报十块地，总有一两块有点儿眉目，报二三十块，总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”，李晓说。他还提到，整个2021年，全公司都在拼命回款，打折力度较大，以价换量，销售考核要求十分严格。

据《 财经 十一人》粗略统计，奥园披露的土地储备中，2020年度新增的项目数大约有100个，而2021上半年，仅新增了10多个项目。

奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。

经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。

进入下半年，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出，尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售， 但是现在基本没有资本市场融资渠道。

自身造血能力有限，外部又停止输血，出售资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币，分别于1月20日、1月23日到期。

“如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企，遇上一笔超大额债务到期，也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然，奥园自身底子差，肯定也是一个问题”，他随即又补充道。

体弱的黑马

奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段，仍然以收并购为主要手段，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。

2015年，奥园合同销售额152亿元，排名68。2016年起，开始高速扩张。2019年，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强。

2016年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市， 从2015年到2019年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。 上述投资人称。

但到了2020年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。

2020年度，奥园新增土储约2015万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。

发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的 游戏 规则。

融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。

彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。

综合来看，奥园的土储布局偏下沉，广而不深。参考亿翰智库整理的2020上半年末数据，奥园在一、二线城市的土储建面占比约为37.6%，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中，有80多座城市土储占比均不超过2%。

惠誉还提到，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。

一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续销售-回款周期较长。

另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。

上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进，但资金、管理、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张，内部出现诸多漏洞。

首先是组织架构的问题。2021年3月之前，奥园旗下分为地产、商业地产两大集团。这两大集团相对独立，各自为战，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张，但两套班子的设置，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本、降低运营效率，二来也增加了资金风险。“你两年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进，资金使用效率难免出现问题。”该人士称。

其次是项目管理上的粗放。收并购是奥园赖以扩张的重要手段。但不重视市场可行性研究，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。

李晓的感受是，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场，而是不断为投拓部门、区域负责人让路。

有些项目从市场的角度来看不应该收购，但最后还是被拿下。甚至，为了配合将测算数值做得漂亮，市场部门预估的销售周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七。“激进扩张的时候，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的，还能够运转下去，如果有10个项目都这样，公司是背不动的。”李晓说。

另外，激进扩张的几年里，奥园不断招兵买马，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到，同一类型、级别的岗位，有些同事素质高，像开飞机的，但也有很多同事，连驾照都还没拿到。更不用提混进来的投机分子，贪污腐败，项目本身赚不了钱，自己却可以赚得盆满钵满。人员素质对不齐，导致很多时候，业务无法保持在统一的较高水平。

隐形的债务

窟窿究竟有多大，不能只看账面情况。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务，往往在出现问题时才会进入大众视野。

比如，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”的信托，是惠聚系列的一个产品，于11月12日到期。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。

这个资管计划的底层资产，实际可能是奥园系公司之间的往来款项。

理由如下：公开信息显示，惠聚2号主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团并表公司的应收账款债权”，由奥园集团提供连带责任保证担保。惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，而奥园旗下的广州弘凯置业有限公司，持有启恒物流60%股权，也就是说，启恒物流实际上也是由奥园控股的公司。

公开裁判文书显示，2021年11月16日、2022年1月12日，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。

再比如，12月份，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

2020年初，曾有做空者发布报告，详细分析了奥园的明股实债及自融问题。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。其中，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融。而种种迹象表明，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系。

明股实债与自融，对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。

明股实债的主要隐患有两点：其一，负债率指标计算容易失真，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用，并不会体现在利润表中，影响对企业真实盈利水平的判断。

中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%），而其少数股东损益占比，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑。而奥园的解释是，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2020年将会有改善。但从数据来看，这个改善不太明显。

花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求。奥园自身资金实力不强，发展高度依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2020年底，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%。过去几年，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2020年，亿翰智库监测的50家房企，平均融资成本约6.11%。

李晓对此感到无奈。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般，理想状态下，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高，融资利率低的房企，潜在利润率更高，经营上也就有了更多腾挪的空间。但对于底子薄，又高速扩张、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转，一个锅盖盖五个，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率，但风险也随之叠加。

疑点重重的2020

《 财经 十一人》发现，奥园身上还存在一些疑点。

其一，近两年，这家公司依据账面数据推算的回款金额，与综合其他披露计算的结果相去甚远。

一般来说，将预收款项当期变动，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加。对于地产公司来说，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差，但差异不会过大。

从下表可以看出，2020年与2021上半年，综合奥园权益销售额与回款率，得出的回款金额，与报表数值推算的结果差异较大。

即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受。以2020年为例，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。

对于这个差异，有几种可能的解释方向：

一是奥园的合同销售额虚高。对房企而言，合同销售额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿，意味着名声、荣誉，也意味着更多的融资机会。2019年7月、2020年3月，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其销售额的真实性提出质疑。

二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据。

三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况。假设奥园披露的全部数据均真实可信，以2020年为例，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说，若不考虑权益比例，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外。

2020年，奥园参与的合资项目数量从2019年的10个增至90个，为合资公司提供的担保从2019年的80亿元人民币升至240亿元人民币。

前述奥园内部人士透露，有时候，明面上的负债减少，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作。

这意味着，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜。

其二，奥园将多家子公司“处置”给了一家可能存在关联的公司。

2020年度，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升，主要得益于其非经营性损益。其中占大头的，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元出售附属公司的收益，两者合计约占当年税前净利润22.54%。

《 财经 十一人》发现，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。

据年报披露，中国奥园2020年处置了50家附属公司。这些公司之间存在控股关系，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年出售的主要附属公司。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及股权的，有19家，占比近70%。

一般来说，持股51%及，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围，自然也不能算做出售附属公司。但是，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司，从而实现附属公司的“出表”，奥园这次也给出了同样的理由。

然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出，一家叫做“广州晟益房地产有限公司”（以下简称“广州晟益”）的接盘方，当年入股了奥园的十家附属公司。彼时，广州晟益成立不到一年，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人。广州奥晟投资有限公司，也成立于2020年，现已是中国奥园的全资子公司，其初始董事之一也为吴鹏飞。

另外，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟出售给了谁。目前，这三家公司仍由奥园100%持股。

奥园集团的发债资料显示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地产项目，奥园享有的权益仍为100%。

《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园，奥园称暂不回复。

自救之路

爆雷之后，诉讼接踵而至。公开信息显示，其境内地产业务运营主体奥园集团，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。

贝壳研究院分析师潘浩指出，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑，故障又不断传导至其他联动的齿轮，最后导致系统全面失效。

现在，奥园需要盘活这个系统。

在其官宣境外债务重组后，市场陆续有消息称，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州、珠海地区的项目。截至目前，公司未公布重大实质性进展。

据智库媒体REDD消息，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产。

奥园与中垠地产在2020年建立合作关系。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权，而济南阳光100国际新城，是2020年新出现在奥园披露土储中的项目。同年，奥园还新增了“济南中垠广场”、“济南中垠御苑”等项目。

几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体出售股权相比，出售单项资产可能更为高效。一般来说，股权收购面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题，金融机构、战投方更需要全面、详细盘查底层资产，摸清各种隐性债务。因此，他们往往更愿意直接收购优质资产。

而目前，对于陷入危机的房企而言，出售资产也是个艰难的博弈。上述投资人提到，一些收购方在谈判时，会将折扣打得极低，甚至只是略高于这个项目的有息负债。比如，一个可售20亿元的项目，投入的10亿元中，有7亿元开发贷，那么收购方会从8亿元开始报价。而不想贱卖资产的房企，往往无法接受这样的条件。

对于奥园来说，通过处置资产降负债，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企，可以通过处置项目权益来降杠杆。而正如前文所说，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。

无论如何，目前进入ICU的所有房企，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心，获得喘息空间。

作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生

看完本文，相信你已经得到了很多的感悟，也明白跟奥园美谷股票原名这些问题应该如何解决了，如果需要了解其他的相关信息，请点击帮企客的其他内容。

本文 原创，转载保留链接！网址：https://licai.bangqike.com/gupiao/432746.html