三问国央企存量土地资产盘活：盘什么？如何盘？前景何在？

（原标题：三问国央企存量土地资产盘活：盘什么？如何盘？前景何在？）

从国务院国资委批准成立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，再到人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，政策层面的持续发声，让2024年成为国央企存量土地资产规模化盘活元年。

10月24日，中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹在领航・第六届住房租赁产业国际论坛上表示，央企土地资产存量盘活的政策窗口期已经到来，现在正是构建住房新制度和房地产发展新模式的关键时期。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，存量盘活一直以来都是难啃的“硬骨头”，关涉多方利益主体。我国的存量盘活政策自2000年前后开始萌芽，经历了探索、全面铺开、推进。直到2021年，进入了高质量发展期，具有细化存量资产类型，强调持有运营的阶段特点。

赵然预判，下一步，租赁住房将是央企存量土地资产的重要盘活方向，长租公寓大宗交易量也会不断提升。

盘什么

存量盘活是指通过对已有的存量资产（例如闲置土地、老旧建筑、未充分利用的商业物业、住宅物业等）进行改造、升级或重新利用，来提升其市场价值、使用效率和经济回报的过程。

赵然认为，尽管存量盘活正在成为市场关注热点，亦有不少企业探索过租赁住房的盘活路径，但囿于融资难、投资回报周期长、资金成本承压等原因，导致租赁住房领域的规模化进展缓慢。

赵然说：“存量盘活的底层逻辑是各利益相关方在短期经济利益和长期可持续发展之间的博弈与协同。破局的关键在于利益相关方如何通过有效的合作机制、政策支持和制度保障，在多方共赢的框架下实现短期经济效益与长期社会效益的平衡。”

她表示，在提升城市功能、实现职住平衡的背后，需要的是产业链条上不同功能板块的协同运营。为最大化每个业态的价值，赵然建议，存量资产持有方应该从‘投-融-建-管-退’全流程视角出发，进行资产盘活的战略规划。通过全方位的战略布局，资产持有方能够在存量盘活中占据先机，不仅提升自身的市场竞争力，还能推动租赁住房市场的健康、可持续发展。

如何盘

上海联合产权交易控股有限公司副总经理张君认为，长租公寓是盘活存量资产的典型形式，这种形式能够有效发挥产权市场资源配置功能，促进企业国有存量资产价值发现和有序流转。

ICCRA住房租赁产业研究院联合戴德梁行发布的《中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察》报告显示，租赁住房凭借稳定的现金流、强劲的政策支持、不断增长的市场需求、长期资产增值潜力以及抗周期性风险等优势，正在成为房地产市场中极具吸引力的投资选择。

BOMA中国研究委员会主席、IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平在论坛现场表示，由于保障性租赁住房的租金定价受政府监管，REITs具备较强的抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。

ICCRA住房租赁产业研究院提供的数据显示，2024年上半年保障性租赁住房REITs的涨幅达16.56%，在一众公募REITs中位列首位，展现出较高的投资回报。

其中，首创和园・繁星社区建设就是住房租赁盘活的实践项目之一。其前身为华北最大石材批发市场，在首创集团的操盘下，化身北京最大的单体保障性租赁住房社区。

首创和园营销总监汤若季认为，不同区域和城市的发展阶段和经济结构差异明显，因此盘活存量资产时，需要精准匹配当地的实际需求。

再以大红门服装商贸城更新改造为例，该项目则提供了另一种综合体改造的“产业链思维”解法。南中轴（北京）国际文化科技发展有限公司董事长闫福表示，城市更新不仅是对现有建筑的更新改造，更是在空间规划中实现产业、服务和居住功能的相互融合。

对此，清华大学建筑学院城市规划系教授唐燕建议，未来城市存量盘活须特别关注“职住平衡、交通便捷、生活便利”三大关键维度。这不仅是帮助保障盘活存量资产的有效策略，更是提升城市宜居性和推动可持续发展的重要手段。

前景何在

赵然认为，存量盘活背景下，住房租赁产业价值正在上升。

10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT挂牌深交所。自2022年首批公募REITs集中上市以来，我国保障性租赁住房公募REITs数量已达6只。在赵然看来，随着住房租赁商业闭环的形成，租赁住房将成为存量盘活的重要方向。

ICCRA住房租赁产业研究院试图从市场交易数据中寻找答案。该研究院在论坛现场发布了《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告（下称“报告”），表示近10年来涉及长租公寓的大宗交易，在交易数量和建筑面积上均显示出逐年上升的趋势。另一方面，从公募REITs的市场表现来看，保障性租赁住房REITs相较发行价的涨幅达到了14%至36%（截至2024年9月12日），表现优于其他板块。

报告预测，随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。

赵然预判，市场或将出现一批“黑马”品牌，他们通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。但这也伴随着一系列挑战。从供需匹配的角度来看，部分地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题。同时，存量资产来源和类型的多元化，使得有效资产的筛选和改造难度进一步增加，也会加剧行业微利运营的挑战。

赵然认为，产业链思维或将成为破题的关键。从“投融建管退”全生命周期视角出发，进行资产盘活的战略规划。目前，已有不少住房租赁项目成功跑通“投融建管退”闭环，顺利迈入资管时代。

她说：“存量资产持有方应精准识别具备潜力的存量资产，投资决策时不仅要考虑当前的市场价值，还应着眼于未来的增值空间与长期回报。在建、管阶段需要确保改造后的资产能够满足当前及未来的市场需求，并在退出时最大化资产价值，确保全产业链良性运作。”

她建议，下一步，存量资产持有方需要同时具备资产组合视野和产业链思维，通过整合不同类型资产、多业态协同运营，提升整体投资回报。以产业园综合体为例，可以纳入长租公寓业态，能够在分散投资风险的同时，获得持续稳定的租金回报。

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