地产行业的未来：解决行业痛点并探索高质量发展路径

（原标题：地产行业的未来：解决行业痛点并探索高质量发展路径）

研究员 韩青

近日，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）中，阐述了房地产新模式的基本框架，并重点指出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度”。这意味着，房地产经过出清、调整之后，正在步入平稳发展，立足长远的新模式构建阶段。

在不久前经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹地产的年会上，原住建部政策研究中心主任陈淮在谈到房地产未来发展方向时认为，房地产仍将是国民经济支柱产业。房地产行业正在经历着走出粗放发展，走向集约化、高质量发展的过程。陈淮认为建立房地产新模式，关键在于改变房地产风险配置不均衡局面，打破城乡壁垒、调整城市结构，以优质的教育资源改善城乡配套，城乡均衡发展，居民生活质量得以全面的提升。

但是，面对目前房地产市场住宅产品出现的堰塞湖现象及严峻的债务问题，市场悲观的声音仍是主流，尤其是处于“化债”期的企业。大家对于未来的战略非常迷茫，市场严重缺乏信心。土地、住宅金融化留下的畸形后果及带来的土地财政困境，正在逐渐显现。

其实，在2021年中央经济工作会议上，就曾提出了“房地产新模式”，这也是首次提出的新说法，并明确了解决住房从“有没有”，到“好不好”的高质量发展阶段的新要求。在2023年的中央经济工作会议上，又再次提出，并要求完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

因此，房地产行业亟需构建新的发展模式。所以，对于“基础性制度”，应当做“解剖麻雀”式的回顾与梳理，唯有“发现问题”，才能“解决问题”。

首先，应该在全球视野下，探究房地产经济健康且可持续的发展模式。

我们研究发现，在经济发达且成熟的房地产市场，居住消费是可循环、可持续的重要经济构成。以美国为例：据全美住宅建造商协会（NAHB），美国房地产部门占GDP比重在15%～18%之间。其中，住宅投资约占GDP的3%～5%，住宅服务的消费支出约占GDP的12%～13%，其消费属性大于投资。在住宅服务消费性支出中，房产税与房屋保险支出均占有很大的比重。

其次，人均住宅面积越来越大。根据人口普查资料，2022年美国的家庭人口平均为2.5人，而在1940年时则为3.7人；与此同时，住房面积却在不断增加，比如2022年全美平均新造独栋屋套内面积为2299平方英尺，约210平方米，人均套内面积84平方米，并且不包括车库、地下室、阳台等。对应中国的建筑面积的计量标准，相当于115平米左右（84*1.3），与1990年相比，增加了五分之一的面积，甚至有的州套内面积超过了110余平米。房产的价格也相对平稳，很少出现大涨现象，都是在大多数家庭能承担得起的范围内。

纵观全球其他发达地区市场，大抵和美国相似，虽然制度各有千秋，但均有土地财政依赖度低，通过合理的房产税制设计来抑制投机，重视住房保障等特点。

反观我们过去二十年房地产的发展历程，固然在城市化、居民住房条件等方面，有显著的改善，但是，由于过度金融化也造成了“虚火”太大，存在方方面面有待改进的问题。在多视角之下，中国房地产的现状存在严重痼疾。

让我们回到中国住房市场的原点进行思考。

1998年取消实物分房，1999年正式打开商品房市场。当时我们缺少市场经验，市场如何发展争论不休，最后决定借鉴香港的经验，依靠土地财政模式，商品房的按揭贷款、“楼花”预售制度。刚开始，市场还在一个合理的发展框架下，但是不久，行业就进入了一个挣快钱、高溢价、快速扩张的现状。高杠杆、金融化愈演愈烈，借鉴香港的房地产模式给中国房地产市场带来了全方位的灾难。

因此，三中全会《决定》对于“商品房预售制度”的改革，恰恰是去芜存菁，回归商品房现房销售，推动市场进入正常发展轨道。

从规划理念上看，“重开发、轻保有”是目前差距所在，房地产行业，从金融、税收、土地、住房供给等均停留在“开发环节”的盈利模式，在住房“保有环节”的金融、税收、教育配套、活动空间存在结构性的缺失。

三中全会《决定》中“完善房地产税收制度”，正是对于保有环节税收制度完善设计的重要布置。

从开发理念上看，大量占用好地而不愿将坏地、废地开发为住宅用地，避难就易，急功近利。有的地方为了短期利益，甚至突破关于粮食安全的18亿亩红线的底线，还有一些地区存在着用山林坡地等差地的“土地指标”，置换平坦优质的好地指标。

房地产企业的产品战略选择畸形，大量生产高密度小户型产品，导致鸽子笼式的小户型产品剧增，加之土地、住宅金融化，导致房价扭曲高居不下，供应过剩，住宅产品堰塞湖现象，债务问题严峻。

从健康心理学的层面看，紧张、狭小的空间是导致焦虑、心理抑郁的重要因素。因此，小户型又导致居住品质不高、活动空间局促，容易造成心理焦虑，抑郁症现象严重，生育意愿下降，不利于人口质量的提升。从近期中国香港、东亚等其他国家和地区的现实经验看，高密度、小户型居住是导致人口下降、生活质量锐减的直接原因。

我们可以回想七八十年代时的农村或者城市大院，虽然居住空间不大，但是公共活动空间充分，人际关系良好。与当下的高密度、小户型住房形成了鲜明的对比。

多重视角之下的房地产痼疾，对于国民生活质量的恶性影响已是不争之实。

住房消费的良性运转，住房产品的重新定义，成为保障居民健康美好生活的基础条件。国内外的经验和教训表明，房地产是国民经济的重要支撑，但是需要“基础性制度”的理性省思，并做出完整、可行、有效的制度设计。

我们需要广泛借鉴国内外成熟市场的经验，系统地梳理存在的问题，并找到相应的解决办法。

对于房地产未来调整的几点建议

第一，房产税政策既是维护房产可持续的核心关键，也是地方政府财政收入的命脉，同时又是抑制土地投机，抑制高房价的核心政策。防止房价虚高，同时又要房产合理保值，需要建立起一套完整的不再以投资为需求的市场政策机制，实现房价、资产保值与房产税、土地财政、土地出让金的最优博弈与转换制度。比如，可以设置新旧两套住房政策。新房是指新的低土地出让金、需交房产税的低价新房；旧房是指已经交过高昂土地出让金、不交房产税的高价房。在新旧住房的转换过渡期，通过旧房抵押以旧换新，达到资产价格平稳过渡的问题。由于抵押锁定了老房的价格，可以达到保障资产价格的稳定；若不抵押旧房购置低土地出让金的新房，需全款购房。

第二，要在确保18亿亩耕地红线的基础上和绿水青山就是金山银山的理念下，规划出更多的可建设用地，用来建设低密度住宅、高质量中小学校、运动场地等。就像很多成熟的国家及地区把废地、非保护山地等规划为优质住宅区，对于平地、绿地、林地予以充分的保护。

第三，商品房要回归市场本质，围绕着美好生活的需求设计开发新型大房屋住宅产品，大房屋的规划和建设要考虑多子女家庭的根本需求，要以中小学教育为核心，而不是以豪宅、休闲、养老为中心。并通过有效合理的制度设计，确保实现新房的房价既可以大众化购买，也可以促进大面积、多子女户型的新房上市销售。

第四，要解决现在存在的问题，就要破解存量的堰塞湖。现在的房子大量都是小户型，只适合养老、无子女和少子女的年轻人居住，破解的办法是对存量住宅予以满足养老需求、青年公寓的升级改造。

第五，追回失去的30年，要以学生为核心，发展教育地产。现在世界发达国家对学校的建设都设有很高的标准，除了学习与运动的设施场所外，对中小学生的寄宿和大学生宿舍都有很高的标准要求，基本都是双人间，有的还配有单人间，卫生间等配套完整，是公寓标准。目前中国的学校配套设施严重不足，即使部分条件好的学校，标准与国际上比，仍有很大的差距，更不用提普遍水平了；尤其有些边远地区的教育理念，还停留在希望希望小学的时代，学生的学习与居住水平与经济发展严重不匹配。所以，要用建设高铁一样的思维，像建设高尔夫球场、建设豪宅区的理念建设学校及配套学生寄宿宿舍。并通过货币政策、长期国债、房产税、教育捐款等长期政策，促进教育地产高质量发展。

第六，装修也是房地产。大力发展装修行业，把装修贷款从消费贷改成按揭贷，并辅之像当年送家电下乡类似的政策，同时利用金融科技形成闭环管理。这样的政策既促进了消费，也促进了房地产高质量的生态循环。

综合上述观点，我们认为，房地产要回归市场本质，不仅事关经济健康可持续发展，亦是关乎国计民生的基础性条件。这个转换过程或许会有阵痛，但是如果再过十年二十年，譬如在开发环节的土地出让金转换为保有环节的房产税成为地方可支配税种时，以及以教育为核心、以满足人民美好生活为目标的大面积住宅为房地产可持续发展为路径，并成为切实可以提升人口质量的新模式时，新的房地产政策将成为功在当下、利在千秋的民生事业。

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