“好房子”来了

（原标题：“好房子”来了）

从小区大门穿过蜿蜒的绿化带，来到一栋正在施工的住宅楼前，入户可见挑高10.5米的大堂。穿过大堂，健身房、恒温泳池、红酒吧、KTV、雪茄吧等配套设施一应俱全。销售人员介绍，该项目一层至四层为业主专属会所，面积达4000平方米。

这个名为麓湖丽世缦华的项目位于成都市天府新区，是当地首个“好房子”项目。一期由三栋高层住宅、两排叠拼别墅及商业裙楼组成。目前在售高层住宅以3.4米层高、40平方米生态阳台、142%得房率等标签为核心卖点。

2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后，住建部联合多部门修订《住宅项目规范》，对房屋质量、层高、隔音、采光等指标提出更高要求。

2024年8月，《成都市城市规划管理技术规定（2024版）》正式出台，为“好房子”建设提供政策依据。麓湖丽世缦华项目于同年9月摘地，成为成都首批落地的“好房子”项目之一。

一家国有房企的成都区域负责人称，新规实施后，成都“好房子”项目已呈遍地开花之势。

该负责人介绍，与过去别墅、豪宅“偷面积”不同，“好房子”赠送的挑空、阳台、入户花园等面积均在政策允许范围内，可以通过规划设计与计容面积更好地融为一体，提高居住舒适性。

一位中介人士告诉经济观察报，目前成都在售的“好房子”项目有10个左右，分布在全市各个区域，不仅有豪宅、改善型住宅，也有刚需型住宅。性价比和竞争力明显高于同区位的其他项目，成交量普遍更好。

在2025年年初的地方两会上，全国15个省份宣布将大力推进“好房子”建设。据不完全统计，2024年下半年以来，已有超30个城市发布新版城市规划管理技术规定，“好房子”时代正式拉开帷幕。

“好房子”

麓湖丽世缦华在售高层住宅共85套，单价为6万元/平方米至12万元/平方米，单套总价最低1700万元。作为高端“好房子”项目，麓湖丽世缦华除配备超40%公共活动空间外，每户还赠送生态阳台及入户花园。

例如：7号楼284平方米户型叠加赠送面积后，使用面积达406平方米，得房率高达142%，其中客厅与书房外侧的阳台面积近50平方米，形成半开放式景观空间。9号楼296平方米户型，使用面积达421平方米，不计容的阳台面积达72平方米。

该项目所在的麓湖板块是成都房价制高点，周边湖岛别墅单价突破10万元/平方米，部分高层住宅均价亦达5万元/平方米。麓湖丽世缦华高层住宅的带看、成交及平均售价明显高于周边同类产品。

同为“好房子”项目的嘉禾桂府位于成都市新都区，主打100―130平方米户型，单价1.4万元/平方米，总价在200万元以内，主要面向刚需群体。这个项目价格与周边项目不相上下，但却是按“好房子”标准建设的，两次开盘均进行了摇号。

嘉禾桂府117平方米的四室户型，使用面积为132平方米，得房率113%。项目首层架空层设置了超4000平方米的公共空间，下沉式广场内配备儿童乐园、社区书吧等设施，凸显“好房子”普惠性理念。

上述国有房企的成都区域负责人告诉经济观察报，对购房者而言，“好房子”与传统住宅的核心差异体现在三方面：

其一，公共空间革新。与传统住宅单元入户逼仄的空间相比，“好房子”通过挑高设计和大面积公共区域提升社区品质，并允许配建商业设施，不仅提升了居住环境，也丰富了生活配套设施。

麓湖丽世缦华和嘉禾桂府项目的业主公共活动空间均超过4000平方米；招商蛇口位于成华区圣灯街道的项目于2025年1月获批，首层架空部分的公共活动空间和全民健身活动场地合计面积超过5000平方米。

其二，居住尺度突破。传统住宅层高普遍低于3米，阳台宽度和面积均受限；“好房子”普遍要求套内层高不低于3米，阳台占套内建筑面积比上限最高提升至25%，且标配生态阳台及入户花园。

其三，得房率跃升。传统住宅得房率多低于80%，想要提高得房率需要“偷面积”；而“好房子”通过阳台、入户花园等不计容面积，使得房率普遍超过110%，而且赠送面积与住宅融为一体。

上述国有房企的成都区域负责人说，赠送面积和增加套内层高虽然不计容积率，但会增加建筑成本，所以，一些豪宅和改善型项目拥有更高的得房率和层高，而刚需项目则严控成本。例如，麓湖丽世缦华的层高3.3米，得房率140%；嘉禾桂府层高3.1米，得房率110%。

上述中介人士告诉经济观察报，受房地产市场阴跌等因素影响，2024年成都土地市场成交情况不佳，加上新规实施时间不长，现阶段入市的“好房子”项目数量有限，预计今年上半年将有大量按新规获批的项目入市。

“每个区域只有一两个‘好房子‘项目，卖得都不错。”该中介人士说，嘉禾桂府于2024年12月、2025年1月两次开盘，由于认购客户较多，均采取摇号销售，当日即告售罄，目前正在酝酿第三次开盘，参与摇号需缴纳2万元诚意金。

据项目销售人员介绍，麓湖丽世缦华虽然还没有取得预售许可证，但已经被预订了20多套，基本为老带新，目前看房需要验资（门槛是银行存款、微信或支付宝余额、股票或基金账户的资金超过300万元）。

设立标准

2024年成都新规明确，已拿地未开工项目可以按照新规做规划设计，不需要重新签订土地出让合同；已获工程规划许可但未取得施工许可的项目，可以按新规向规划部门申请调整规划。

“2024年9月以来开工的项目，基本都是执行‘好房子’标准。”上述国有房企的成都区域负责人告诉经济观察报，随着“好房子”项目陆续入市，成都有望成为全国第一个“好房子”项目全面覆盖的城市。

政策层面对“好房子”提出四项标准。第一，安全：全包建筑结构稳固、防火、抗震，保障居住者生命财产安全；第二，舒适：注重室内空间合理、采光通风良好，以及整体居住体验的提升；第三，绿色：采用环保节能的建筑材料与技术，实现低碳、节能、可持续发展；第四，智慧：整合智能家居及现代信息技术，为居民提供便捷高效的生活服务。

目前，全国已经有15个省份公开宣布推动“好房子”建设，数十个城市对原有城市规划管理技术规定进行了调整。

四川在推动“好房子”建设方面较为积极。2024年下半年以来，成都、巴中、泸州、西昌、绵阳和眉山等城市先后出台了新版城市规划管理技术规定，尤其是成都，已经开始大面积推动“好房子”项目建设。

2025年初，北京宣布将在年内推进“好房子”试点。2月13日，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》正式出台，对阳台、居住空间、首层架空、风雨连廊、公共空间等方面的技术标准做出规定。

不同城市的规划技术标准也有所不同。

以首层架空公共空间为例，北京的规定是，对面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款；成都的要求是：架空高度不高于4.5米；首层架空的面积占建筑基底面积的比例，高层不低于20%，多层不低于10%。

从出台新规的城市来看，多数城市要求首层架空高度在4米到4.9米之间，首层架空公共空间面积占建筑基底面积的比例下限为10%―30%不等。首层架空层作为业主公共活动空间是“好房子”独有的标准。

在阳台进深及阳台水平投影面积占套内建筑面积比重方面，郑州的阳台进深上限是2.4米，面积占比上限为25%；成都的生态阳台进深最大可达3米至4米，面积占比可达25%至30%；北京新规的这两个数字分别是1.8米和10%；其他多数城市阳台进深在1.3米到2.4米，面积占比在10%到25%。

不同城市对套内层高要求也不同。成都和郑州的要求是不低于3米、不高于3.6米；部分城市仅明确了上限，而没有要求下限；多数城市对住宅层高的要求在3米至3.3米之间。

考量与博弈

因人口持续流入，成都商品住宅销售规模曾连续6年（2018-2023）位居全国第一。其中，2023年一手房成交接近10万套，二手房成交超过22万套。但这一年，成都楼市也开始进入转折期。

转折主要表现在两方面：土地方面，2023年成都宅地成交面积同比下降了26%，但天府新区、成华区等热门区域土地溢价进一步走高；楼市方面，2023年成都新房价格同比上涨12%，但非核心区及二手房价格进入阴跌通道。

进入2024年，成都楼市分化进一步加剧。第一，新房成交量继续走低，但千万级豪宅成交刷新历史纪录；第二，土地市场遇冷，全年宅地成交金额同比下降近50%，但锦江区、青羊区等热门区域楼面价突破2万元/平方米，最高达2.7万元/平方米。

“好房子”在这种背景下如约而至。上述国有房企的成都区域负责人认为，成都之所以大规模推广第四代住宅（即“好房子”），与土地市场和楼市下行不无关系。“好房子”反过来又影响了土地市场和楼市。

在楼市方面，2024年以来，成都住宅成交开始放缓，但2024年年底“好房子”项目入市后，受到市场认可，一些远郊项目也遭到疯抢。

在房价方面，麓湖丽世缦华项目所在的麓湖板块，2024年颓势开始显现，邻近的项目售价普遍在5万元/平方米左右，但麓湖丽世缦华因得房率等因素，房价超过6万元/平方米。

在土地市场方面，2025年1月，成都共计成交4幅宅地，其中3幅楼面价均在2万元/平方米左右，溢价率普遍超过20%。“好房子”项目面世，也让一些老项目焦虑起来。麓湖丽世缦华的销售人员介绍，项目原来规划将高层住宅的阳台封在套内，遭到同区域竞品项目方举报，最终还是将部分阳台隔绝在玻璃外。

上述国有房企的成都区域负责人说，“好房子”项目仅得房率高一项，就可以让周边的项目贬值，同样的建筑面积、同样的价格，购房者更愿意购买得房率高的项目，所以，“好房子”对存量项目形成的威胁较大。

一位来自民营房企的人士告诉经济观察报，在推动“好房子”建设方面，多数城市没有成都的勇气。由于近年楼市下行，这些城市的存量住宅规模较大，一旦“好房子”大量入市，存量项目更难去化，想要去化就得大幅降价。

“同样是100平方米的建筑面积，传统项目的使用面积最多80平方米，而第四代住宅可以达到110平方米以上。”该民营房企人士说，新老项目相差的不仅仅是使用面积，更是真金白银。

“政府也很难。”上述国有房企的成都区域负责人说，各地政府都希望通过第四代住宅增加土地收入，但又担心存量项目卖不掉出现烂尾。所以，在审批项目规划方案过程中，政府严格限制“好房子”项目的供应比例。

本文 原创，转载保留链接！网址：https://licai.bangqike.com/gnxw/1052682.html