直系亲属间房产过户应该选赠与还是买卖？

直系亲属房产过户方式解析

直系亲属间的房产过户主要有赠与、买卖和继承三种方式。本文主要探讨直系亲属间房产赠与和买卖过户的选择。很多人认为直接赠与是最常见的做法，但事实上，在不同条件下，赠与可能并非最佳方案，因为其税费可能比买卖更高。选择哪种方式的关键在于比较哪种方式的税负最低，这不仅包括当前的税负，还包括未来出售房屋时的税负。

直系亲属赠与和买卖过户的税负解析

在深入分析之前，我们先链接几个知识点：
1. 直系亲属定义：包括直系血亲和直系姻亲，如配偶、父母（包含具有抚养关系的继父母）、子女（包含具有抚养关系的继子女）、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等。
2. 直系亲属间房产赠与的税费和买卖的税费各有不同，其中直系亲属之间买卖房产的税费标准与陌生人之间的标准一致。
3. 公房在计税和贷款时被视为普通住宅，不受单价和面积限制，因此公房税负低且可高贷款，具有优势。
4. 房产年限计算：赠与过户的房产再次出售时，房产年限从赠与前开始计算，而买卖过户的房产年限从过户后重新开始计算。
5. 税负与房产交易价格：在北京市场，税费通常由买方承担，但会影响房屋的竞争力。因此，直系亲属之间房产过户需考虑眼前和未来的税负。
接下来，我们将通过一个案例来测算直系亲属赠与和买卖的税负。

直系亲属赠与和买卖的税负测算

案例背景：母亲老陈想将房子过户给儿子小林，房子计税核定价格为105万元，所在地区直系亲属买卖过户的最高网签价为430万。
场景一：老陈的房产满五唯一公房，80平米，无法追溯原值，儿子名下无房，计划在过户后2年内卖出。
在这种情况下，若选择买卖方式过户，虽然初始税费为0，但卖出时因不满2年，税负极高。若选择赠与方式，由于母亲持有房产已满5年，小林受赠后也满足满5年的条件，且小林名下无房，买家只需缴纳契税。因此，此场景下选择赠与更为合适。
场景二：老陈的房产满五唯一公房，80平米，无法追溯原值，儿子名下无房，计划在过户后5年后卖出。
在这种情况下，无论选择买卖还是赠与方式过户，5年后卖出时房子均为满五唯一，买方只需缴纳契税。但考虑到买卖方式过户时点的税费较低，因此此场景下选择买卖更为合适。

直系亲属间房产赠与和买卖的选择

实际生活中，赠与和买卖的税负取决于多种因素，不能一概而论。最稳妥的办法是根据自身情况，找专业的经纪人计算对比，或自行计算对比税费，以数据为依据选择税负更低的方式。

直系亲属间房产赠与和买卖的流程

以下流程以西城区为例，不同地方的流程可能会有所不同。建议直接到房产所在地对口的房管服务大厅咨询并按照工作人员指示办理。

直系亲属房产买卖流程

1. 提交房源核验申请：在房管服务大厅提交相关资料，10个工作日后出具核验结果。
2. 买方（受赠方）资格核验：买方（受赠方）本人到场进行资格核验。
3. 存量房网上签约：资格核验通过后，买卖双方进行网上签约。
4. 房屋缴税：已购公房买方资格核验完成后，进行土地出让金缴纳和税费核定。
5. 产权登记：土地出让金及税费缴纳完成后，办理房产过户手续。

直系亲属房产赠与流程

1. 买方（受赠方）资格核验：买方（受赠方）本人到场进行资格核验。
2. 房屋缴税：已购公房买方资格核验完成后，进行土地出让金缴纳和税费核定。
3. 产权登记：土地出让金及税费缴纳完成后，双方（受赠方和出赠方）持所有材料办理房产过户手续。

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