老房子历史红利：政府与居民共担出资的发展趋势

近期，关于“房屋养老金”的讨论热度持续升温，许多人开始对自家房子老化后该如何处理感到焦虑。据上海易居房地产研究院统计，目前全国各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋总规模约为18亿平方米。根据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》，全国范围内2000年前建造的房屋占比达到28%，21世纪初（2000年代）的房屋占比更是高达34%，这意味着到2040年，将有超过六成的住房转变为“老旧小区”。
过去十年里，老房子经历了三次红利期，这三次都以政府为主导、多渠道筹集资金对老房进行拆改，使数亿人的居住条件得到显著改善。2014年，国家确立了“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”的目标，各级政府为此投入了大量资金支持。央行也创设了PSL（抵押补充贷款）并大规模投放，在棚改高峰期（2015年至2018年），平均每年新增PSL资金近8000亿元。
2020年，政策导向从“棚改”转向“旧改”，大规模拆除重建的时代结束，超过25万个老旧小区获得了分类改造，主要以政府出资改造为主，居民与社会力量合理共担，惠及1.1亿居民。2023年以来，“原拆原建”项目在多个城市频繁落地，开始成为老旧小区改造盘活的一种重要新模式，许多地区已探索政府与居民共同出资实现老小区涅槃重生。
总体来看，在处理老房问题上，资金来源是核心问题。从财政出资到多渠道筹集资金、从政府包揽到居民与社会力量共担早已成为一种大趋势。此外，央行大规模的PSL投放助力棚改，而政策导向从“棚改”转到“旧改”后，各地开始探索多渠道筹措资金。未来，房屋养老金制度有望进一步完善，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

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