三中全会：满足城乡住房需求，释放多样化改进信号

在房地产存量时代，新增住房需求在哪？业界认为，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）中给出了两个方向：一是要激发县城住房市场活力。在城市居民之外，充分考虑农村居民的“多样化改善性需求”；二是继续完善住房“双轨制”，在大城市发展配售型保障房，满足城市工薪阶级住房需求。
为“健全保障和改善民生制度体系”，《决定》提出：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
多名受访业界人士认为，《决定》释放了一个重要信号，住房制度改革从城镇为主转向城乡并重。在房地产发展新模式下，政府和市场不能仅仅盯着热点城市的改善性商品住房市场，也需要关注农村的改善性住房市场，后者需要与盘活农民自有住房资产相结合。
以往房地产政策很少涉及农村居民。‘支持城乡居民多样化改善性住房需求’是此次《决定》的新提法，这里的‘城乡’就包含了农村居民。” 中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组组长邹琳华说。
成都市城市建设发展研究院副院长冯波进一步告诉第一财经记者，所谓“改善性住房”，既包括新建商品房，也包括存量住房的改建改造，比如，通过改建改造实现住房的“以旧换新”、功能完善、环境改善等目标。
从城乡融合发展视角，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，在农村地区发展改善型住房，需要综合考虑。他告诉记者，乡村住房老化情况更为严重，危房比例更高。城郊结合部、城中村住房更有不少住房安全隐患。
过去几年，在地震、洪水等自然灾害面前，农村自建房的安全风险屡屡被暴露。以杭州为例，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬对记者表示，2020年，当地仍有8.71%乡村家庭居住在砖木/竹草土坯结构住房，12.21%乡村家庭仍然使用煤炭、柴草等燃料，5.18%没有独立厨房，5.38%没有洗澡设施。
在她看来，从缩小城乡差距、推进共同富裕和实现全体人民住有安居角度来看，需要强化农村房屋设施的提升、配套的完善，稳步推进农户居住现代化。
为满足上述农民改善性需求，虞晓芬认为，政府和社会资本的投入均不可或缺。“农房改造，可以通过政府补一点、居民出一点、特别是吸引社会资本等，帮助提升农房外立面、加固结构、完善功能。”
与此同时，陈杰提示称，“这不意味着在农村全面翻修住房”。他认为，满足农村改善性住房需求要以需求导向。比如，如果农村住房用于农民自住，就需要坚持好品质，避免浪费，以宜居性吸引人口与产业集聚；如果农村住房作为他用，就可以考虑与乡村振兴等政策进行有机结合。
此外，县城住房的发展同样需要与县城产业发展结合，以需定产，租购并举，提供灵活产权与居住方式。陈杰说。
当前，县城和农村地区存量住房和闲置土地规模已经相对较大，基于此，上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，过去乡村住房以自建自用为主，并未形成财产性收入。在完善城乡融合发展体制机制的过程中，可以在改善乡村居民住房条件，盘活住房资产方面有新的突破。

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