公寓40年产权转为住宅，能否解决去化难题？

在购房时，许多人会面临一个难题：购买商办公寓还是住宅？商办公寓在过去具有明显优势，如不受限购、限售政策影响，户型上有自主发挥空间，且价格通常低于同区域普通住宅产品。然而，商办公寓的劣势也不容忽视，如仅有40年产权、执行商用水电收费标准、部分项目不通燃气和无学位。
自2017年以来，核心城市陆续出台严厉政策打压商办公寓的发展，禁止“商改住”。这些措施规范了商办房地产市场，但也加大了商办产品的库存压力。
近日，海南万宁和湖南长沙相继突破“商改住”禁令，转而支持“商改住”，甚至要将符合条件的商办公寓产权性质转为住宅，给予购买者一系列住宅业主才拥有的权益。这一重大突破意味着更多的商办库存压力城市可以效仿跟进。
据国家统计局数据，截至今年5月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5214万平方米，同比增长9.3%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。这表明商办类去库存压力非常大。
政策破冰后，海南万宁和湖南长沙分别发布了一系列政策措施，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇，如家庭子女就近上学、用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。
然而，购买商办公寓转为住宅的产品时，需注意一些问题。首先，要考察项目是否有统一的经营管理公司或服务质量较高的物管公司；其次，商办物业收费标准高于民用住宅，因此“商转住”后物业费应当按照民用住宅标准重新制定价格；最后，还需关注“商转住”后对应的学区，若对口好的学区，则更值得购买。
总之，在考虑购买商办公寓还是住宅时，需要充分了解各自的优势和劣势，以及相关政策和市场动态，做出明智的决策。

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