REITs三周年：仓储物流分红慷慨，风控聚焦多元化与分散化

2021年，首批9支公募基础设施REITs（不动产投资信托基金）正式登陆境内资本市场。其中，中金普洛斯REIT作为上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT，受到广泛关注。经过三年发展，仓储物流行业稳健发展，场内上市及获批的仓储物流类REITs不断扩容，包括红土创新盐田港REIT在内，又新添嘉实京东仓储基础设施REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏深国际REIT以及华泰紫金宝湾物流仓储REIT，共计有6支仓储物流类REITs，底层资产占比仅次于产业园区及高速公路项目。
仓储物流REITs如何抗周期稳健发展？近日，普洛斯资产中国区联席总裁王天兵接受了第一财经记者的专访，分享他对于仓储物流REITs的看法以及物流园区的运营之道。经过三年发展，公募仓储物流REITs以稳定的回报和全新的资本运作方式受到投资者关注。业内观点认为，仓储物流REITs为物流地产企业提供了便利的退出渠道和新的融资方式。具体而言，成熟的物流地产具有较为稳定的现金流，利用成熟的公募REITs市场，物流地产开发企业可以缩短资金回笼周期，拓展融资渠道，同时为投资人保证高分红的收益水平，形成资本的循环利用。
在王天兵看来，仓储物流REITs的分红取决于底层资产创生的现金流情况，现金流的稳健与否与底层资产的质量及其产生的租金是否能达到预期水平密切相关。他强调了分散化、多元化是控制风险的重要手段。例如，中金普洛斯REIT不仅做到旗下园区分散至全国各个不同的主要经济带及城市，而且园区内租户的准入也做到多元化，涵盖不同的企业类别、行业属性，从而尽可能保证风险分散。
此外，底层资产具备一定保值增值空间。中国物流与采购联合会发布数据显示，2024年6月份中国物流业景气指数为51.6%，已连续4个月保持扩张；中国仓储指数为48.5%，较5月份回升0.1个百分点。从数据可以看出，国内仓储物流行业正随着消费市场的复苏不断发展，传统电商、跨境电商、新消费等等，催生出市场对仓储物流的新需求，也为仓储物流REITs底层资产增值创造巨大的潜在空间。

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