刘俏：推动保障房体系可持续发展，模式探索需深化

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宏观经济正在稳步复苏，房地产领域仍然处于焦点位置。地方“收储”模式的探索在去库存和缓解房企资金压力方面发挥了重要作用，同时也对保障性住房建设的成效产生了深远影响。在“消化存量”“优化增量”的政策指导下，许多地区正在加快推动存量住房收购，主流机制包括“租赁机构收购模式”“转化保障房模式”“拆迁安置模式”等。然而，由于收益匹配、政府财力、供需矛盾等方面的担忧，市场对地方“收储”效果的预期仍存在分歧。
2024年新领军者年会大连夏季达沃斯论坛期间，第一财经记者围绕房地产“收储”及保障住房体系建设的热点问题，采访了北京大学光华管理学院院长刘俏。
刘俏认为，我国的保障性住房存在很大的市场需求。我国新一轮保障性住房建设涵盖配租型和配售型两种。目前，收购已建成存量商品房用作保障性住房，一方面可以加速去库存，另一方面也是进一步增加保障性住房市场供给的有效方式。
然而，较低线城市与一二线城市对保障房需求存在较大差异，在以需定购的“政府主导、市场化运作”收储思路下，“收储”效果及可持续性备受关注。不少观点认为，本轮地方“收储”主要在“商品房库存较多的城市”实施，库存积压严重且房价下降较多的二三线及以下城市更符合条件，但这些城市对保障房的需求可能反而较低。
城乡二元结构的改善有望缓解这一担忧。面对国内消费占GDP比重偏低，尤其疫情以来居民对未来收入预期下行、消费需求不足，刘俏持续呼吁提升居民可支配收入，通过破除城乡二元机构改善收入分布不均，提高边际消费倾向较高的低收入群体收入增速。这将为房地产市场注入新的力量，带来全新的房地产发展模式。
刘俏认为，农业全要素生产率水平相对较低和农业转移人口无法实现真正的市民化，是城乡二元结构形成的主要原因。从官方数据来看，2023年中国常住人口城镇化率达66.2%，但户籍人口城镇化率只有48.3%，两者之间存在着约18个百分点的差距，对应2.55亿人生活在城市但没有城市户籍。而另一方面，刘俏预测，随着农业现代化、乡村振兴推进，到2035年，我国农业增加值占GDP比重将降到3%左右，农业就业人口也将降到总就业人口的6%，这也意味着，届时将有1.44亿农业就业人口从农业转移出来，逐步向城市转移。
“目前在城市常住但无户籍的2.55亿人，加上未来从农业转移的1.44亿人，合在一起有4亿人，这部分群体的最大需求将是保障性住房。”刘俏认为，未来新市民首要的选择可能不再是购买商品房，更多是考虑保障性住房，这正是房地产新发展模式所需要的。

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