大火肆虐住房市场 洛杉矶租金达到每月4万美元

在毁灭性的野火将整个社区夷为平地之前，洛杉矶已经出现了住房负担能力危机。灾难使情况变得更糟。







洛杉矶地产租赁公司（LA Estate Rentals）在该地区一些最昂贵的社区管理和租赁房屋，该公司的老板帕特里克·迈克尔（Patrick Michael）说，该公司每天接到的电话已经飙升至500个，是火灾前的10倍多。



他最近安排了一位租客，以每月3.5万美元的价格租下了比佛利山庄（Beverly Hills）的一处房屋，租期为12个月。火灾发生后，但在交易完成之前，业主将租金提高到4万美元。



“房地产市场正在发生的事情令人厌恶。”迈克尔在电话中说，“人们在哄抬价格。它已经变成了房屋界的eBay，一场竞购战。”



长期以来，美国第二大都会区一直是美国买房或租房最难以负担的市场之一。现在压力越来越大，因为造成至少24人死亡的大火还摧毁了1.2万多座建筑，其中许多是住宅。这就产生了一个庞大的新群体，收入高低不一，他们突然无处可住。



洛杉矶市长卡伦·巴斯（Karen Bass）周二表示：“任何想利用这种绝望的人都是可耻的。”她补充说，她已经与县和市的地方检察官讨论了价格欺诈问题。“他们两人都非常清楚，他们会密切关注这类事情。”



据房地产服务公司CoStar Group Inc.报道，火灾发生前，洛杉矶只有约5%的公寓是空置的，租金中位数为2299美元。在受火灾影响的地区，市场更加紧张。伊顿大火附近的帕萨迪纳的空置率为3.8%，帕利塞兹大火正在燃烧的洛杉矶县西部的空置率为2.1%。



由于撤离者自然会寻找离他们被烧毁的房屋近的住所，所以在已经很紧张的地区，竞争是最激烈的。由于许多潜在租户在大火中失去了所有财产，对价格更高的带家具房产的需求飙升。



“需求太大了。”南加州佳士得国际房地产公司（Christie’s International Real Estate Southern California）的首席执行官亚伦·科尔曼（Aaron Kirman）说，“我有两个租约，每个租约都有20份申请。”



Zillow Group Inc.的代表亚历克斯·拉特（Alex Lacter）说，自火灾开始以来，该公司已经撤下了数百条似乎违反价格欺诈规定的房源。Zillow正在探索新的流程来识别欺诈行为，但目前，它正在指派工作人员调查用户标记的房源。



LA Estate Rentals公司的迈克尔说，网上出现了大量出租房屋的广告，这些广告是自称代表房产的人发布的诱饵。打电话的人通常会被告知房产已经被占用了。然后他们得到了一套完全不同的房子，价格更高。



在迈克尔自己的公司，火灾前有200套房源。现在他的存货快用完了。



“在圣莫尼卡（Santa Monica）或布伦特伍德（Brentwood），在1万至2万美元的区间内，没有什么质量好的房子。”他说。



如果有什么影响的话，那就是对市场中不那么稀有部分的人来说更痛苦。许多低收入或中等收入的洛杉矶人失去了房屋和大部分财产，而且往往缺乏足够的储蓄账户，无法在日益昂贵的住房市场上竞争。



CoStar多户住宅分析部门全国主管杰伊·利比克（Jay Lybik）说，自然灾害过后，房价通常会上涨，至少会短暂上涨。两个突出的例子：2005年新奥尔良的卡特里娜飓风和2017年休斯顿的哈维飓风。



然而，利比克说，现在一个很大的不同是，墨西哥湾沿岸地区被淹的房屋比洛杉矶被烧毁的房屋更容易修复，后者需要全面重建。在新奥尔良，很多人在卡特里娜飓风之后再也没有回来过。与南加州相比，休斯顿的新建筑成本更低，面临的监管障碍也更少。



利比克说，洛杉矶的“市场已经非常紧张了”。“吸收流离失所家庭将对整个市场产生更大的影响。”



这种影响将波及整个城市，这个城市已经给购房者和租房者带来了巨大的财务压力。加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）的数据显示，今年第三季度，只有15%的家庭能够负担得起该地区82.7万美元的房价中值。该协会表示，以这个价格购买一栋房子，最低年收入必须达到20.76万美元，几乎是美国平均水平的两倍。



洛杉矶的租房家庭也面临着类似的情况。Redfin Corp.的数据显示，其中约56%的人被认为有租金负担，这意味着他们将超过30%的收入用于住房。因自然灾害而流离失所的租房者往往面临更多的搬迁挑战，因为他们可能没有保险，而且需要为新租约支付数千美元的押金。



彭博经济的美国经济学家斯图尔特·保罗（Stuart Paul）表示，现在看到住房数据出现可衡量的变化还为时过早。



“目前看来，似乎是西区的高端房东在尝试大幅提价。”他说。



他举了圣莫尼卡（Santa Monica）一套四卧室住宅的例子，大火发生后，它的价格从去年11月的8750美元涨到了1.25万美元，然后在周二跌至9950美元。



加州法律禁止在紧急情况发生后将包括住房在内的消费品价格提高10%以上。加州州长加文·纽森（Gavin Newsom）上周宣布洛杉矶地区进入紧急状态。违反反欺诈法的人可能面临最高一年的监禁、1万美元的罚款和民事处罚。



加州总检察长罗伯·邦塔（Rob Bonta）的发言人在一封电子邮件中表示：“加州司法部认真对待所有有关价格欺诈的报告，并正在与执法部门合作伙伴一起调查南加州大火的所有线索。”



然而，成文的法律并不能保证强制执行。洛杉矶在2019年通过了一项限制短期租赁的法令，比如airbnb，但它经常被忽视。



有抵押贷款的房主被要求购买保险，尽管他们的保单可能不包括重建和更换财产的所有费用，因为灾后价格螺旋式上升。政府支持的FAIR Plan是为火灾高风险地区的房主提供最后保障的保险公司，它将每套住宅的保险金额限制在300万美元以内。



迈克尔说，在激烈的竞争中，许多在帕利塞德大火中被烧毁的房屋的业主正在自费支付租金，而不是等待保险赔付。



他说：“谁付的钱最多，谁的交易最干净，谁就能得到。”

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